最高人民法院印發(fā) 《關(guān)于當(dāng)前形勢下進一步做好房地產(chǎn)糾 紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》的通知

法發(fā)〔2009〕42號

各省、自治區(qū),、直轄市高級人民法院,，解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院生產(chǎn)建設(shè)兵團分院：

  　　現(xiàn)將《關(guān)于當(dāng)前形勢下進一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》印發(fā)給你們,，請結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H,，認真貫徹落實。

二○○九年七月九日  

關(guān)于當(dāng)前形勢下進一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見

 　　當(dāng)前,，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，是黨和國家應(yīng)對國際金融危機影響,，促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的重大決策部署,。充分發(fā)揮人民法院的審判職能作用，切實做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作,，是人民法院為大局服務(wù),、為人民司法的必然要求。各級人民法院要深刻認識當(dāng)前形勢下做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的重要意義,，準確把握宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生的客觀變化,，在法律和國家政策規(guī)定框架內(nèi)，適用原則性和靈活性相統(tǒng)一的方法,，妥善審理房地產(chǎn)案件,，為國家“保增長、保民生,、保穩(wěn)定”的工作大局提供強有力的司法保障?，F(xiàn)就做好房地產(chǎn)糾紛案件的審判工作,，提出如下指導(dǎo)意見,。

  　　一,、切實依法維護國有土地使用權(quán)出讓市場。要依照物權(quán)法,、合同法,、城市房地產(chǎn)管理法等法律及最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規(guī)定，盡可能維持土地使用權(quán)出讓合同效力,，依法保護守約方的合法權(quán)益,，促進土地使用權(quán)出讓市場的平穩(wěn)發(fā)展。

  　　二,、切實依法維護國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場,。要正確理解城市房地產(chǎn)管理法等法律、行政法規(guī)關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的規(guī)定,，準確把握物權(quán)效力與合同效力的區(qū)分原則,，盡可能維持合同效力，促進土地使用權(quán)的正常流轉(zhuǎn),。

  　　三,、切實依法保護國家投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拉大內(nèi)需政策的落實。要依照法律規(guī)定,，結(jié)合國家政策,，妥善審理好涉及國家重大工程、重點項目的建設(shè)工程施工合同糾紛案件,；要慎用財產(chǎn)保全措施,，盡可能加快案件審理進度，發(fā)揮財產(chǎn)效益,，為重點工程按期完工提供司法保障,。

  　　四、加大對招標(biāo)投標(biāo)法的貫徹力度,。要依照招標(biāo)投標(biāo)法和最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規(guī)定,，準確把握“黑白合同”的認定標(biāo)準，依法維護中標(biāo)合同的實質(zhì)性內(nèi)容,；對案件審理中發(fā)現(xiàn)的帶有普遍性的違反招標(biāo)投標(biāo)法等法律,、行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定的問題，要及時與建設(shè)行政管理部門溝通,、協(xié)商,，共同研究提出從源頭上根治的工作方案，切實維護建筑市場秩序,。

  　　五,、妥善處理因發(fā)包人資金困難產(chǎn)生的發(fā)包人拖欠工程款、承包人拖欠勞務(wù)分包人工程款等連鎖糾紛案件。要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方當(dāng)事人的利益,，加大案件調(diào)解力度,，力爭通過案件審判盤活現(xiàn)有的存量資金，實現(xiàn)當(dāng)事人雙贏,、多贏的結(jié)果,。調(diào)解不成的，要綜合考慮連鎖案件的整體情況,，根據(jù)當(dāng)事人的償付能力和對方的資金需求,，確定還款期限、還款方式,，最大限度避免連鎖案件引發(fā)群體事件影響社會穩(wěn)定,。

  　　六、妥善處理非法轉(zhuǎn)包,、違法分包,、肢解發(fā)包、不具備法定資質(zhì)的實際施工人借用資質(zhì)承攬工程等違法行為,，以保證工程質(zhì)量,。對規(guī)避標(biāo)準化法關(guān)于國家強制性標(biāo)準的規(guī)定，降低建材標(biāo)號,，擅自縮減施工流程,，降低工程質(zhì)量標(biāo)準等危及建筑產(chǎn)品安全的行為，要按照法律規(guī)定和合同約定嚴格予以處理,；構(gòu)成犯罪的,，交由有關(guān)部門依法追究責(zé)任人的刑事責(zé)任。 

  　　七,、妥善處理各類房屋買賣合同糾紛案件,，依法穩(wěn)定房屋交易市場。要依照法律和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定,，妥善處理房屋銷售廣告糾紛,，認購協(xié)議中定金糾紛、房屋質(zhì)量糾紛,、房屋面積糾紛,，制裁惡意違約行為，保護購房人利益,；對于房地產(chǎn)開發(fā)商確因資金暫時困難未按時交付房屋的,，要多做雙方當(dāng)事人的調(diào)解工作，確無調(diào)解可能的案件,，可以根據(jù)案件的具體情況,，依法合理調(diào)整違約金數(shù)額,，公平解決違約責(zé)任問題；對于買受人請求解除商品房合同糾紛案件,，要嚴格依法審查,，對不符合解除條件的不能解除；要引導(dǎo)當(dāng)事人理性面對市場經(jīng)營風(fēng)險,，共同維護誠信的市場交易秩序,。對矛盾有可能激化的敏感案件和群體性案件,，要及時向當(dāng)?shù)攸h委匯報,，與政府主管部門溝通情況，力爭將不穩(wěn)定因素化解在萌芽狀態(tài),。

  　　八,、妥善審理商品房抵押貸款合同糾紛案件，維護房地產(chǎn)金融體系安全,。在審理因商品房買受人拖欠銀行貸款產(chǎn)生的糾紛案件中,，要依法保護銀行的合法權(quán)益；對涉嫌利用虛假房地產(chǎn)交易套取銀行信貸資金等違法犯罪活動的,，要及時向偵查機關(guān)提供線索,；對案件中出現(xiàn)的新情況、新問題及時與房地產(chǎn)主管部門,、銀行業(yè)進行溝通,，依法支持金融監(jiān)管機構(gòu)有效行使管理職能，防范房地產(chǎn)金融體系風(fēng)險,。

  　　九,、妥善處理拖欠租金引發(fā)的房屋租賃合同糾紛案件。在處理小型企業(yè)租賃他人廠房,、倉庫等經(jīng)營性用房的案件時,，如果承租人因資金短缺臨時拖欠租金，但企業(yè)仍處于正常生產(chǎn)經(jīng)營狀態(tài)的,，要從維護企業(yè)的生存發(fā)展入手,，加大調(diào)解力度，盡可能促成合同繼續(xù)履行,。

  　　十,、妥善采用多種途徑處理房地產(chǎn)糾紛案件。房地產(chǎn)案件的審判涉及到房地產(chǎn)企業(yè)和廣大人民群眾的切身利益,，要從保障企業(yè)合法權(quán)益,，保障人民群眾居住權(quán)益的角度，切實貫徹“調(diào)解優(yōu)先,、調(diào)判結(jié)合”原則,，大力加強訴訟調(diào)解工作,；要借助行政調(diào)解、人民調(diào)解力量,，多種途徑,、多種方式化解糾紛，維護穩(wěn)定,，切實防止房地產(chǎn)糾紛轉(zhuǎn)變?yōu)槿后w性行為,。

  　　十一、加強對當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)業(yè)審判工作新情況,、新問題的進一步研究,。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要作用，決定了國際金融危機對房地產(chǎn)業(yè)的影響是深遠的,，要加強對房地產(chǎn)案件審判的前瞻性研究,，密切關(guān)注國內(nèi)外經(jīng)濟形勢變化可能引發(fā)的房地產(chǎn)糾紛案件，對案件審判中出現(xiàn)的新情況,、新問題及時提出應(yīng)對的司法政策,；要及時總結(jié)審判經(jīng)驗，有效提高解決疑難復(fù)雜問題的能力,，為房地產(chǎn)業(yè)的健康,、持續(xù)發(fā)展提供可靠的司法保證。