一,、房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高漲

自2004年以來,，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)持續(xù)走高，成了中國(guó)百姓心頭難抑之痛。

“我工作一年的收入,，還趕不上一套房子一個(gè)月的漲額,?！痹诒本┮患覐V告公司供職的張遙先生感嘆,。

短短一年間，一套54萬元的房子就能上躥到86萬元,，利潤(rùn)率高達(dá)60%,。這樣的“爆炸式增值”，在2003至2004年的上海樓市，是件尋常事,。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示,，2004年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅達(dá)14.4%，比上年提高10.6個(gè)百分點(diǎn),；2005年商品房平均銷售價(jià)格一季度上漲幅度是12.5%,，二季度漲幅是10.1%，三季度漲幅是8.8%,。

房?jī)r(jià)居高不下,，中央政府不斷釋放出“抑制”信號(hào)：央行上調(diào)個(gè)人房貸利率；“國(guó)八條”問責(zé)地方負(fù)責(zé)人,；央行建議取消房屋預(yù)售制度……2005年，僅僅在3月至5月,，中央就四次出臺(tái)宏觀措施來調(diào)控全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),，頻度之高，殊為罕見,。

開發(fā)商坐不住了,。中央政府出臺(tái)的種種措施，針對(duì)性是比較明顯的,。但令人遺憾的現(xiàn)實(shí)是,，強(qiáng)勢(shì)開發(fā)商總是能夠通過各種途徑，規(guī)避國(guó)家輪番出擊的政策,，繼續(xù)獲取暴利,。

不斷“狂飆”的房?jī)r(jià)，引發(fā)著人們對(duì)房地產(chǎn)泡沫的種種爭(zhēng)論,。人們不禁要問：究竟是什么助推了房?jī)r(jià)在節(jié)節(jié)高漲,？

對(duì)普通百姓而言，一些城市房?jī)r(jià)瘋漲,，到了高不可攀的地步,。日益貴族化的房?jī)r(jià)，往往只能讓人“望房興嘆”,。

位于上海市盧灣區(qū)和徐匯區(qū)交界處的瑞金南路地段,，可算是市中心區(qū)域的核心板塊。記者選取這一板塊上的“申江名園”,，追索其近年來的房?jī)r(jià)攀升軌跡：

2001年10月,，一期開盤均價(jià)約6000元/平方米；2002年底二期開盤均價(jià)上升至7000元左右/平方米,；2003年底,，房?jī)r(jià)已躍至11000元/平方米；2004年第三季度，均價(jià)高達(dá)16000元/平方米,；2005年3月,，其房?jī)r(jià)已漲至24000元/平方米。

不到三年半,，這一樓盤的房?jī)r(jià)瘋漲了300%,。如此“高成長(zhǎng)性”恰是上海房?jī)r(jià)的一個(gè)縮影。

在2003年以前的很長(zhǎng)一段時(shí)間,，北京一直是中國(guó)房市的最高點(diǎn),，專家將它比喻為“珠穆朗瑪峰”。

與上海比,，近年來北方房?jī)r(jià)的漲幅不算最高,，龐大的流動(dòng)人口和特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，培育了一批又一批消費(fèi)大軍,，富人可以在二環(huán)附近或CBD購(gòu)買豪宅,，或者在西山、溫榆河一帶購(gòu)買別墅,，老百姓則只有在五環(huán)或郊區(qū)找到居所,。

溫和“上漲”的態(tài)勢(shì)下，京城三環(huán)內(nèi)商品房單價(jià)仍動(dòng)輒多在1萬元左右,，看上去雖比上海低,，但若按上海小區(qū)、樓盤相對(duì)較高的建設(shè)質(zhì)量和較低的物業(yè)管理費(fèi)來折算,，北京的真實(shí)房?jī)r(jià)會(huì)比現(xiàn)在高出一大截,。

事實(shí)上，即使是在中央一系列的重拳調(diào)控下,，北京的期房?jī)r(jià)仍然上漲了1183元/平方米,。

來自北京市建委、市發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況報(bào)告顯示,，2005年1月至11月,，全市商品住宅期房?jī)r(jià)格繼續(xù)高漲，平均價(jià)格6776元/平方米,，同比上漲了1183元/平方米,，漲幅為21.2%；其中普通商業(yè)住宅6797元/平方米,，同比增長(zhǎng)12.6%,。而全市空置一年以上商品住宅空置面積也繼續(xù)上漲，漲幅為5.7%,，樓市空置率與房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)背離,。業(yè)內(nèi)人士分析,，北京市的商品房總體價(jià)格依然保持著穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

二,、一套房子究竟要奮斗多少年

與上海高房?jī)r(jià)不斷走跌的情形相反,，一向走勢(shì)平穩(wěn)的深圳房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)出新高。據(jù)深圳房地產(chǎn)研究中心公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告,，2005年1～3季度,，全市商品住宅均價(jià)為6639.64元/平方米，同比上漲12.18%,。其中供應(yīng)量最大的寶安,、龍崗兩區(qū)同比增長(zhǎng)30%。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),，10336元/平方米———這是深圳2005年10月份新開盤項(xiàng)目的均價(jià),。

急速上升的房?jī)r(jià)，提升了市場(chǎng)投機(jī)的心態(tài),。統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)顯示,，深圳購(gòu)房投資比例大概在17%，接近上海,，也迫近20%的國(guó)際警戒線。不少人發(fā)出了深圳會(huì)否成為下一個(gè)“上?！钡膿?dān)憂……

截至2005年11月份,，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.8%,漲幅比10月份高0.2個(gè)百分點(diǎn)。新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲8.3%,，漲幅比10月份高1.1個(gè)百分點(diǎn),。

工作一年，積攢下來的錢還不夠買幾個(gè)平方———目前不少年輕人面臨這樣的窘?jīng)r,。

因買房而產(chǎn)生這些郁悶的年輕人,，在中國(guó)的大中城市里隨處可見。他們有的要么租房住,，要么靠家里人的鼎力資助,。雖說自強(qiáng)自立的意識(shí)從未停過，但無奈之下還是接受了“嗟來之食”,。

生于上世紀(jì)70年代的張躍,，北京市建設(shè)部門的工作人員。單位的福利分房沒趕上,，面對(duì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其購(gòu)買能力的高房?jī)r(jià),，他感到迷惘而無助：難道安分守己地勤勉工作，真的換不來一套房子嗎,？難道真的要窮盡一生,，為一套房子而負(fù)債累累嗎,？

對(duì)于老百姓來說，一套100平方米的房子究竟意味著什么呢,？網(wǎng)民對(duì)此也有著一個(gè)大概匡算：

假如我是工人,，沒有下崗，一個(gè)月拿800元錢,，不抽煙,、不喝酒、不結(jié)婚,、不吃飯,。總之,，一分錢不花,，在房?jī)r(jià)不上漲的前提下，要買那樣的房子,，得連續(xù)工作100年,；假如我是公務(wù)員，混得一般,，一個(gè)月2500元,，不抽煙、不喝酒,、不吃飯,、還不貪污不受賄，想買那樣的房子得熬上33年……

虞存輝,，1999年大學(xué)畢業(yè),，在北京一家效益不錯(cuò)的企業(yè)做市場(chǎng)營(yíng)銷，卻錯(cuò)過了福利分房的最后一班車,。那時(shí)他的女朋友還在念書,，他也有單位宿舍住，并不急著買房,。2003年初,，眼看房?jī)r(jià)越漲越高，家人和朋友都催著趕緊買房,，于是匆匆忙忙加入看房大軍中去,。

“人一著急就容易沒了方向，再加上當(dāng)時(shí)一陣搶購(gòu)風(fēng)潮,，我甚至連自己想要什么樣的房子都沒明確概念,，只覺得房?jī)r(jià)一個(gè)勁兒往上躥，要盡快買房減少購(gòu)買成本,。為看房簡(jiǎn)直快跑斷了腿,。后來漸漸有了比較明確的定位：交通要方便,，最好能挨著軌道交通，但不能太吵,；離主要商業(yè)中心不能太遠(yuǎn),，購(gòu)物要方便；考慮到老家人經(jīng)常來探望,，起碼買套大些的,，太小的戶型不能考慮。另外,，父母還特別關(guān)照附近要有小學(xué),、中學(xué)，為將來孩子上學(xué)考慮,?！彼f：那段時(shí)間所有的娛樂都退居了二線，每天下班后的任務(wù)就是看房,，周末更是雷打不動(dòng)的看房日,，真是比上班還累。先是看了幾個(gè)月的新盤,，又看了幾個(gè)月的二手房……兜了一大圈之后,，竟然沒有找到一套合適的，不是太貴就是太遠(yuǎn),，要么來晚了,，我們都快絕望了。正巧女朋友的一個(gè)同學(xué)是做中介的,，手頭有一套房子是某單位的宿舍，雖然是二手房,，但地理位置離人大不太遠(yuǎn),，上學(xué)購(gòu)物都方便，借錢也要買,，不然真的是錯(cuò)過這個(gè)村就沒這個(gè)店,，我們決定買下它。除了自己的十余萬元存款,，向雙方父母各借了十多萬元,，最后按揭20年買下來。當(dāng)鑰匙拿到手的那一刻,，我累得已經(jīng)說不出話來,。

其實(shí)，像小虞這樣為買一套房子跑幾十趟腿的在購(gòu)房族中并不是少數(shù),。記者隨機(jī)采訪的四十幾位購(gòu)房者中,，最多的看了快三年,，一般看房次數(shù)也得十幾次。這還不算中意樓盤后簽完意向書辦手續(xù)要跑的腿兒,。

三,、買房難的三個(gè)原因

在中央國(guó)家機(jī)關(guān)工作的孫浩先生，自從2003年以來,，除去特殊的事情,，周末考察樓盤已經(jīng)成為他的一個(gè)“保留節(jié)目”，從中深刻地體味出了一個(gè)購(gòu)房人的苦樂酸甜,。

孫浩先生平時(shí)就悉心研究網(wǎng)絡(luò),、報(bào)紙等各類信息，對(duì)很多樓盤如數(shù)家珍,，親自考察的不下四五十個(gè)盤,，有些是下班后順便看的。有的房?jī)r(jià)高得令他瞠目結(jié)舌,，有的因?yàn)樗莫q豫,，在等待中錯(cuò)過了最佳購(gòu)買時(shí)機(jī)。

他最遺憾的就是一個(gè)坐落于京西昆玉河畔的魯藝上河村樓盤,。

據(jù)說2001年9月一期就開盤了,，他去看時(shí)非典還未完全過去，當(dāng)時(shí)均價(jià)也就8000多,，但由于戶型面積最小的兩居室也有179平方米,，讓他有些難以下定決心，因?yàn)榭們r(jià)實(shí)在難以承受,。熱點(diǎn)新聞

等他和家里商量好,，兩個(gè)月后準(zhǔn)備再來看時(shí)，得知只剩近300平方米的大戶型,，且均價(jià)也漲到1萬,，如今三期開盤均價(jià)已經(jīng)是15000元，他真是有些后悔不已,。

“在經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的情況下,，要考慮合適的房型，真的是要牽扯太多精力,，耗費(fèi)時(shí)間,，決策又難，感覺很累,?！边t至2004年底，他終于狠了心,，相中了一套遠(yuǎn)洋山水的房子,。

但在他看來,，最佳時(shí)機(jī)已然錯(cuò)過，他的同事中還有不少也是如此,，看上十幾趟,，房子仍然很難定下來。

根據(jù)購(gòu)房者的普遍反映,，記者發(fā)現(xiàn),，買房難主要有這樣三個(gè)原因：

(一)樓市虛假或水分信息太多，必須反復(fù)實(shí)地調(diào)查,，否則就要落入陷阱,。

有的廣告把位置、社區(qū),、設(shè)計(jì)都吹得天花亂墜,，實(shí)地一看，大相徑庭,，如果不加小心,，很可能就被迷惑。

(二)市場(chǎng)定位大多偏離普通百姓的需求,，價(jià)位高,，戶型設(shè)計(jì)不是面積大而不當(dāng)，造成浪費(fèi),，就是格局不科學(xué),，影響功能的發(fā)揮。

裝修房過少,，即使有一些裝修房,，其風(fēng)格和質(zhì)量也令許多置業(yè)者不滿。

(三)住房這樣的大宗消費(fèi)往往需要全家集體決策,，反復(fù)權(quán)衡,。

置業(yè)者對(duì)住宅品質(zhì)要求越來越高，不僅著眼于面積,、質(zhì)量，社區(qū),、環(huán)境等條件都要綜合評(píng)價(jià)考察,。

目前房地產(chǎn)開發(fā)商雖然在銷售中也采取了一些積極的服務(wù)措施，但“作秀”,、“炒作”的成分居多,，總體上來說，仍然是沒有為置業(yè)者提供一個(gè)真正輕松的消費(fèi)環(huán)境,。談起購(gòu)房史,，頗多無奈,。

張揚(yáng)，一家中外文化交流公司工作的職員,。

張揚(yáng)說：“都說買房難,，其實(shí)買好房子更難。但凡戶型,、面積,、朝向均令你滿意的房子，售樓小姐總會(huì)告知,，對(duì)不起,，這個(gè)戶型已賣完了。再換一家,，情況可能還是如此,。”不過她們往往要求你留一個(gè)電話,，說等等看,，也許有交訂金不要的。其實(shí)她們就是把一期的房子留到了二期的同等價(jià)位再去賣,?！彼捶孔拥臍v史少說也有兩年多。

且聽一聽張揚(yáng)先生關(guān)于買房子的經(jīng)驗(yàn)之談：“你到有點(diǎn)名氣或新開的樓盤逛,，經(jīng)?？梢钥吹饺祟^攢動(dòng)。售樓小姐們展示的房屋銷售報(bào)表,，也無一例外地顯示樓盤銷售的火爆,。給人的感覺，這個(gè)樓盤炙手可熱,，下手晚了,，過了這個(gè)村可就再?zèng)]這個(gè)店了，讓人不自覺加入到了購(gòu)房大軍中去,。

“后來我才了解到,，有些在售樓處排隊(duì)的人并不都是買房者，而是開發(fā)商雇來的‘房托’,！樓盤到底銷售了多少,，有可能就是個(gè)謎。

“開發(fā)商就是抓住了購(gòu)房者的這種從眾的心理,。等什么時(shí)候交完了房錢,，辦完了手續(xù)，領(lǐng)到了鑰匙，裝修,，搬家之后,，你可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)這里還有不少的房子空著,。所以買房時(shí)一定切忌沖動(dòng),，頭腦一定要保持冷靜?！彼麄兊脑捔钊松钏?。

四、期房成“欺房”,？

“買房猶如買彩票,，不知咋樣能中獎(jiǎng)?！贝竽懠僭O(shè),，小心求證，反復(fù)權(quán)衡之后痛下決心,，賭了,！

掏出辛苦攢下的積蓄，買下一個(gè)“夢(mèng)想”的業(yè)主們,，等到入住收房那一天,，應(yīng)是最讓 人有歸屬感、最讓人心靜的時(shí)刻,?？墒牵幌盗惺虑橐苍S并不能讓人如意,，“夢(mèng)想”被重重地摔在地上,，失望、委屈,，進(jìn)而怒火中燒……

看樓時(shí),，樓下明明還是空地，可入住后,，卻發(fā)現(xiàn)變電站成了自己樓下的“鄰居”,；最初看的規(guī)劃圖和銷售廣告上，空地還是一片花園,，可通知去收房時(shí),，發(fā)現(xiàn)綠地處又在建了商品房；家庭室內(nèi)說好的綠色裝修,，一經(jīng)檢測(cè),，發(fā)現(xiàn)甲醛超標(biāo),，廁所里仍然有異味……這種期房變“欺房”的變戲法,，讓人們著實(shí)體會(huì)著：買房難,，入住更難！

懷著一份美好的憧憬,，王欣女士在北京購(gòu)買了一套被稱為××花園的期房,。她告訴記者，在等待了兩年后開發(fā)商通知她驗(yàn)收房子的那天,，她滿心歡喜地去驗(yàn)房,，卻大呼期房“貓兒膩”太多。熱點(diǎn)新聞

“當(dāng)時(shí)它的廣告宣傳特別誘人,，綠地多,，又有游泳池，又有網(wǎng)球場(chǎng),，還有社區(qū)活動(dòng)中心,，廣告上說得很好的，如果照它那個(gè)宣傳,，應(yīng)當(dāng)算是一流的住宅了,。可實(shí)際情況與宣傳情況卻存在巨大反差：原來的外飄窗設(shè)計(jì)改為普通窗,；最初宣稱的種植各種花木的圖景,，現(xiàn)實(shí)中只是不值幾文的小樹和小草，綠化的草坪少得可憐,；網(wǎng)球場(chǎng)也早沒了蹤影,，樓前是近在咫尺的樓，看著眼前的鋼筋水泥,，而陽光卻很難見到一縷……我們找開發(fā)商進(jìn)行交涉,，可遇上這樣的糟心事，用多少錢才能補(bǔ)回來呢,？”事實(shí)上,，記者采訪的很多業(yè)主都和這位女士的感覺一樣，延期交房,、規(guī)劃改變,、道路未通以及質(zhì)量問題等總是發(fā)生，其中問題叫得最多的是“貨不對(duì)板”,，開發(fā)商對(duì)業(yè)主的承諾沒有兌現(xiàn),，例如面積縮水，小區(qū)綠化面積與承諾不符,。當(dāng)初售樓小姐描繪的美景成了“鏡中花”,，巨大的心理落差確實(shí)難以承受。

中央電視臺(tái)曾對(duì)部分購(gòu)買期房的市民作過調(diào)查，近九成的人士遇到過開發(fā)商承諾不符的情況,。那么,，發(fā)生的主要問題是什么？開發(fā)商擅自更改規(guī)劃,，比如說原來的綠地就變成了一個(gè)新的商業(yè)樓了,，比如說小區(qū)的格局發(fā)生變化，碰到這樣情況的人占到了五分之一多,；18%的人遇到的問題是房屋質(zhì)量出了毛病,。比如經(jīng)常漏雨，精裝修的地板翹起來,；17%的人發(fā)現(xiàn)房屋面積不符或者公攤面積超過規(guī)定范圍,；16%的人不能如期辦理產(chǎn)權(quán)證；15%的人被強(qiáng)制交納代收費(fèi)用,；13%遇到的是沒有按期交房,。

2005年8月，中國(guó)人民銀行發(fā)布2004年度房地產(chǎn)金融報(bào)告,，針對(duì)期房中的金融風(fēng)險(xiǎn)問題,，提出建議取消期房的銷售制度，改為賣現(xiàn)房,，立即引起了軒然大波,。贊成一方說期房是萬惡之源，房地產(chǎn)市場(chǎng)上現(xiàn)在這種欺詐,、虛假?gòu)V告,，承諾不兌現(xiàn)，全部是期房惹的禍,。反方則認(rèn)為如果改賣現(xiàn)房,，顯然房地產(chǎn)商要投入更大的資金，最終還是“羊毛出在羊身上”,，消費(fèi)者來埋單,。那么，一些消費(fèi)者又是如何看的呢,？

在記者采訪的大多數(shù)市民中,，普遍希望買現(xiàn)房，但在實(shí)際操作中,，六成以上的人士還是買了期房,。

家住北京勁松的馬先生表示，如果購(gòu)房的話,，現(xiàn)房肯定比期房安全一些,，可以看得到,，實(shí)地考察，房屋的質(zhì)量,、具體的環(huán)境及其他的配套設(shè)施很容易得出性價(jià)比,。我原來買期房就光顧著挑便宜，卻帶來無盡的麻煩,，現(xiàn)在感覺還是選現(xiàn)房好。

而在某中央媒體工作的張建平先生則有著自己的看法：“買塊肉還得挑挑肥瘦,，買房子更是家庭中最重要的消費(fèi)品,。當(dāng)你對(duì)著一大堆不知道真假的廣告和圖紙，讓你掏錢就買,，的確心里不踏實(shí),。但是現(xiàn)實(shí)生活中，可以挑選的期房還是多一點(diǎn),，價(jià)格上相對(duì)會(huì)優(yōu)惠至少一兩千,。選擇有實(shí)力一點(diǎn)的開發(fā)商，就算賭一把也值,?！笨磥恚诜坑袩o數(shù)的不確定性,，特別是更改規(guī)劃,，房屋質(zhì)量，房屋面積,，辦理產(chǎn)權(quán)證,，代收費(fèi)用，但只要一談到價(jià)位,，就對(duì)不少購(gòu)買者有著無盡的誘惑,，大有“一俊遮百丑”之味。

五,、誰在為房?jī)r(jià)上漲支撐,？

北京師范大學(xué)博士生導(dǎo)師董藩教授分析，如果剔除了上海與杭州的泡沫成分,，北京真實(shí)的房?jī)r(jià)水平仍然可能是全國(guó)第一,。造成這種情況的原因，主要是北京存在與眾不同的“六最”消費(fèi)因素說：

北京擁有全國(guó)最大的以公務(wù)員為主體的官員階層,；擁有規(guī)模龐大的國(guó)內(nèi)駐京辦事機(jī)構(gòu),；擁有規(guī)模龐大的涉外機(jī)構(gòu)；擁有全國(guó)規(guī)模最大的白領(lǐng)階層,；擁有全國(guó)規(guī)模最大的科教隊(duì)伍,；擁有數(shù)量最多的文化藝術(shù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員,。

在上海，業(yè)界也流傳著“9大理由”：世博會(huì)的拉動(dòng),、跨國(guó)公司大量進(jìn)入,、海外購(gòu)買力的強(qiáng)力支撐，如此等等,，為后市看漲提供支撐,。

業(yè)內(nèi)人士分析，目前有20萬臺(tái)灣人在上海工作或?qū)W習(xí),，定居人數(shù)超過2萬人,。僅港臺(tái)人士在滬購(gòu)房總量就已超過200萬平方米，購(gòu)房余額逾百億元,，外來人口購(gòu)房占上海商品房銷售總量的53%,。熱點(diǎn)新聞

由于看好上海未來的發(fā)展前景，許多實(shí)力雄厚的境外地產(chǎn)公司攜巨資來上海投資開發(fā)房地產(chǎn),，一些跨國(guó)公司將拓展亞洲市場(chǎng)的商務(wù)總部設(shè)在上海,。

與此同時(shí)，境外資金大量涌入更是助推了中國(guó)房?jī)r(jià)上漲,。

中國(guó)人民銀行公布的上海市2004年金融運(yùn)行報(bào)告稱,，2004年前11個(gè)月，涌入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的境外資金總量超過222億元,。

其中約150億元用于房地產(chǎn)開發(fā),，占當(dāng)年上海房地產(chǎn)開發(fā)總投資的12.7%。

六,、剝?nèi)シ績(jī)r(jià)上漲各種冠冕堂皇的“外衣”

不斷攀升的房?jī)r(jià),，似乎成為一部“壓榨機(jī)”，購(gòu)房者在房貸上透支了未來數(shù)十年的消費(fèi)能力,。那么,，究竟是哪些非正常因素抬高了房?jī)r(jià)？

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的有關(guān)專家指出,，要穩(wěn)定樓市,，必先剝?nèi)シ績(jī)r(jià)上漲表面上各種冠冕堂皇的“外衣”，示人本相,。房?jī)r(jià)飛漲不是某個(gè)原因,、某個(gè)力量單方面作用的結(jié)果，而是多重因素,、不同利益主體相互影響,、糾合，共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲,。不鏟除這些非正常因素,，降溫樓市無異于抱薪救火,，“薪不盡，則火不滅”,。

———價(jià)格聯(lián)盟：開發(fā)商拉高房?jī)r(jià),？

樓評(píng)人士蔡為民指出，2000年以前,，剛復(fù)蘇的房地產(chǎn)市場(chǎng)遵循的是成本定價(jià),，商品房售價(jià)基本上是成本加合理利潤(rùn)；2001年至2003年走向火熱的樓市選擇的是市場(chǎng)定價(jià),，房?jī)r(jià)基本由供求關(guān)系決定,；而2004年以來，樓市進(jìn)入由開發(fā)商決定市場(chǎng),、自由定價(jià)狀態(tài)。伴隨著住房需求不斷釋放,，樓市開始成長(zhǎng),、繁榮，而各地的大房地產(chǎn)企業(yè)也開始在利益極大化的共同追求中默契配合,，漸漸結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟,。

細(xì)心的人士注意到，在福布斯中國(guó)內(nèi)地首富榜單中,，主業(yè)從事房地產(chǎn)的富豪逐年上升：2001年,，29人的主業(yè)是房地產(chǎn)，且前10大富豪中有5位開發(fā)商,；2002年,，25人主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、近一半人涉足房地產(chǎn),；2003年,，經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的富豪增至35人；2004年,，升至45人,。短短十幾年內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以超乎常規(guī)的速度催生了眾多億萬富翁,，這在其他地區(qū),、其他產(chǎn)業(yè)無法想像。而在福布斯全球富豪榜中,，主業(yè)做房地產(chǎn)業(yè)的極少,，全球房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率一般也只有5%。

朱林興教授指出,，一些開發(fā)商之間,、開發(fā)商與銷售商之間,、銷售商與中介之間，合謀制造虛假信息,，相互聯(lián)手抬價(jià),，逐層加碼，利益共享,。另一方面,，價(jià)格同盟在所謂的“定價(jià)策略”方面也有體現(xiàn)：幾乎所有新樓盤開盤，都會(huì)以周邊已售或待售房?jī)r(jià)作為定價(jià)參照,，相互競(jìng)價(jià),。

“你每平方米漲500元，我就漲800元,，以價(jià)格高低來顯示自己樓盤品質(zhì)的優(yōu)越,。”朱林興說,，“房地產(chǎn)公司正是依靠這種價(jià)格同盟形成的壟斷地位,，取得了大大高于生產(chǎn)價(jià)格的超額壟斷利潤(rùn)?！?

開發(fā)商為何能輕而易舉地形成價(jià)格聯(lián)盟,？近幾年各大城市的房?jī)r(jià)為何只升不降？一個(gè)重要原因是：地方政府“經(jīng)營(yíng)城市”的做法,，事實(shí)上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了“托市”之效,。

在1999年以前，為拉動(dòng)內(nèi)需,，各地都出臺(tái)了鼓勵(lì)購(gòu)房的措施,，譬如實(shí)行買房退稅、貸款優(yōu)惠等,。

但與此同時(shí),，地方政府“劍走偏鋒”，縱容了房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高漲,。

其一,，拔苗助長(zhǎng)，急于將房地產(chǎn)培育成支柱產(chǎn)業(yè),。由于投資規(guī)模大,、見效快，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)作用明顯,，不少地方政府在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中,，都將房地產(chǎn)業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，目標(biāo)是“在5到10年使其增加值占到GDP的10%”,。

其二,，不對(duì)商品房進(jìn)行成本,、利潤(rùn)核算，作為生活必需的商品房,，其定價(jià)完全放開,，基本是開發(fā)商報(bào)多少是多少。

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示,，個(gè)別城市的個(gè)別區(qū)縣,，為了抬高區(qū)域“檔次”，開發(fā)商將房?jī)r(jià)定得越高反倒越容易取得預(yù)售許可證,，反之則要一等再等,。

這位人士質(zhì)問：“這不是在引導(dǎo)房?jī)r(jià)走高是什么？”其三,，對(duì)外地人買房不作限制,，縱容炒房。房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特征明顯,，健康的樓市必然以本地購(gòu)買力作為主要支撐,。但為了活躍市場(chǎng)，許多地方對(duì)外地人購(gòu)房,、炒房不加限制,。浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心溫海珍認(rèn)為,，房屋最基本的功能是居住,，政府應(yīng)鼓勵(lì)居住、限制炒作,。

七,、房?jī)r(jià)飛漲的另外兩個(gè)因素

沒有源源不斷的資金支持，高房?jī)r(jià)就像紙船下水,，撐不了多久,。

因?yàn)椋蠖鄶?shù)房地產(chǎn)商的資金來源至少有兩個(gè)通道,，一是自己用土地向銀行抵押貸款,，二是買房者從銀行按揭的資金也流向了房地產(chǎn)商的賬戶。

充足的資金使房地產(chǎn)業(yè)保持了高速度發(fā)展,，也使空置房和房?jī)r(jià)一樣長(zhǎng)年雙雙保持在高位,，房子多年賣不出去，卻不見開發(fā)商破產(chǎn),，這一點(diǎn)絕對(duì)是中國(guó)特色,，用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理無法解釋。

買房按揭的比例由銀行決定,，但房子的價(jià)格卻由房地產(chǎn)商決定,，自然房?jī)r(jià)越高,，從銀行貸出來的資金越多。

———信息壟斷：“房托”搶占話語制高點(diǎn),？

事實(shí)上,，光靠地方政府和房地產(chǎn)商，還不足以操控房地產(chǎn)的價(jià)格,。

近年來,，一些專家、學(xué)者,，在或明或暗的“贊助”,、“邀請(qǐng)”下，頻頻出現(xiàn)在各種論壇,、媒體上,，只說一些利益集團(tuán)需要他們說的話，宣傳房?jī)r(jià)看漲的種種理由,。

只要稍加留意便會(huì)發(fā)現(xiàn),，近年來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,，一個(gè)龐大的房地產(chǎn)利益集團(tuán)正在形成,。

開發(fā)商、地方政府相關(guān)部門和一些“專家學(xué)者”,、房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)以及部分媒體聯(lián)手,，占據(jù)行業(yè)話語制高點(diǎn)，并形成一個(gè)行業(yè)性的“話語鏈”“房托”：

當(dāng)央行規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)資金運(yùn)作的121號(hào)文件一出臺(tái),，他們就開始“研討”,、拋出“高地價(jià)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)”；當(dāng)央行提示信貸風(fēng)險(xiǎn),、要求商業(yè)銀行嚴(yán)格審貸時(shí),，他們說：“融資成本增加，房?jī)r(jià)將會(huì)增長(zhǎng)”,；當(dāng)有人警告房?jī)r(jià)虛高應(yīng)該降溫時(shí),，他們大加反駁：“中國(guó)房地產(chǎn)絕無泡沫，至少也可以繁榮20年”,；當(dāng)“新國(guó)八條”出臺(tái)時(shí),，他們甩出“不能搞行政一刀切，還是要重市場(chǎng)調(diào)節(jié)”,；當(dāng)公眾要求公布房?jī)r(jià)“成本清單”時(shí),，他們立即撰文公布房產(chǎn)“清單”不能撼動(dòng)高房?jī)r(jià)……

總之是只唱房?jī)r(jià)看漲“同一首歌”。

“就像當(dāng)年和莊家沆瀣一氣的股市‘黑嘴’一樣，這些人事實(shí)上是當(dāng)起了‘房托’,?！辟Y深房地產(chǎn)觀察人士顧海波直言，相形之下,，樓市“黑嘴”們更有市場(chǎng),，對(duì)輿論的導(dǎo)向作用更大。

———“追漲殺跌”：炒家哄抬房?jī)r(jià),？

當(dāng)股市跌破1200點(diǎn)時(shí),，人們才幡然悔悟2002年股市沖擊2400點(diǎn)時(shí)的樂觀是多么的盲目。在北京,、杭州,、上海等地，商品房成了一些人的投資品,，炒家將樓市當(dāng)作了股市,。起先還是外來“炒房團(tuán)”活躍于樓市，隨后,，在身邊“誰買房誰賺錢”的誘惑下,，手上稍有閑錢的人甚至是普通人家也蠢蠢欲動(dòng)，加入投資商品房的行列,。

在上海,，自2004年第三季度以來，外來人員購(gòu)買高檔房的比例不斷上升,。

到了2005年一季度,，中心城區(qū)高檔房70%的買主是外地和境外人員。

價(jià)格越貴的房子,，外來人員的購(gòu)買比例越高,，中心城區(qū)高檔商品房供不應(yīng)求,，房?jī)r(jià)上升,。

而高檔房?jī)r(jià)格的上揚(yáng)，又對(duì)周邊中檔房,、甚至城郊的低價(jià)房?jī)r(jià)格,、行情走勢(shì)產(chǎn)生向上的拉動(dòng)作用，最終對(duì)普通市民的心理預(yù)期產(chǎn)生很大影響,，刺激“追漲”或跟風(fēng)提前消費(fèi),。

高價(jià)房對(duì)房地產(chǎn)商來說似乎沒有任何風(fēng)險(xiǎn)，最終的結(jié)果只有兩個(gè),，要么賣給買房者,，要么抵給銀行。

扛住了高價(jià)也就扛住了高利潤(rùn)，最后通過按揭轉(zhuǎn)嫁到買房者頭上,。

“泡沫”之后,，房地產(chǎn)商拿走豐厚的利潤(rùn)，銀行得到穩(wěn)定的利益,，而最終所有的問題只有一個(gè)人來扛,，那就是買房者。

八,、利潤(rùn)大廈如何砌成,？

2005年底國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的經(jīng)濟(jì)普查第三號(hào)公報(bào)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)2005年的利潤(rùn)超1200億元,。

“利潤(rùn)大廈”如何砌成,？“四兩撥千斤”是開發(fā)商的慣用生財(cái)手段，用一兩千萬元的資金,，開發(fā)1億元的項(xiàng)目,，比比皆是。一位曾在房地產(chǎn)業(yè)摸爬滾打十年的業(yè)內(nèi)人這樣評(píng)論,，在中國(guó),，開發(fā)商是使用“高杠桿”做買賣的，80%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款,，自有資金只有20%,。

房地產(chǎn)商徐揚(yáng)(應(yīng)被訪者要求用化名)，2003年底與朋友合股開發(fā)西南某城市樓盤,。樓盤并沒有建在市區(qū)繁華路段,，制定的均價(jià)為2600元，看上去價(jià)格并不算高,。那么他的樓盤能獲利多少呢,？

2005年8月，他告訴記者,，目前樓盤一期已售罄,，二期順利開建，每平方米也就掙個(gè)600元,。

600元和房地產(chǎn)暴利似乎距離遙遠(yuǎn),。見記者疑問，他得意地說：“你們記者算不來賬,，老百姓賣套自己的房子每平方米掙600元,，當(dāng)然發(fā)不了財(cái)，但我們的樓盤是36萬平方米,，你算算我全部賣出去之后掙多少,，快兩個(gè)億啊！”他向記者獨(dú)家提供了一份建筑成本清單,，解密這座樓盤的“利潤(rùn)大廈”是如何一磚一瓦砌成的,。

項(xiàng)目開發(fā)用地：180畝(12萬平方米)具備以下條件：

1、地價(jià)：80萬元/畝,。

2,、技術(shù)指標(biāo)：樓盤類型為小高層電梯公寓(12層)；容積率為3,；綠化率為36%,，建筑密度35%。

3,、策劃公司全程代理,，代理費(fèi)及廣告費(fèi)為總銷售額的4%。

4,、設(shè)計(jì)費(fèi)15元/平方米(按總建筑面積計(jì)),。

5、土建造價(jià)1300元/平方米,，園林綠化硬化造價(jià)80元/平方米,，市場(chǎng)銷售均價(jià)2600元/平方米。

6,、幾項(xiàng)主要稅收：土地增值稅按銷售額1.5%,；營(yíng)業(yè)稅按銷售額5%；契稅按總地價(jià)3%,；企業(yè)所得稅按銷售額2%(此項(xiàng)我們樓盤免交,，因高新區(qū)有優(yōu)惠政策)。

開發(fā)商提供的成本測(cè)算如下———

一,、項(xiàng)目總建筑面積：180畝(12萬平方米)×3(容積率)=36萬平方米,；綠化面積：180畝(12萬平方米)×36%=4.32萬平方米；硬化道路：180畝(12萬平方米)×29%=3.48萬平方米,。

二,、銷售總額：36萬平方米×2600元/平方米=9.36億元。

三,、180畝土地成本：180畝×80萬/畝=1.44億元,。

四,、工程土建總造價(jià)：36萬平方米×1300元/平方米=4.68億元,。

此處數(shù)據(jù)為土建總造價(jià)，實(shí)際只要四五千萬元即可啟動(dòng)開建樓盤,，建好一棟賣一棟,，并不用一次性投入這么多錢。

五、各種配套費(fèi)用如下———

設(shè)計(jì)費(fèi)：36萬平方米×15元/平方米=540萬元,；園林道路：綠化4.32萬平方米×80元/平方米=345萬元,；硬化道路：3.48萬平方米×80元/平方米=278萬元；水電及三通一平,、報(bào)建等費(fèi)用約2500萬元,；三通一平費(fèi)用各樓盤的差異較大，凹地或沼澤地成本要高些,。

六,、營(yíng)銷策劃及廣告投入：9.36億元×4%=3700萬元。

七,、需交的主要稅：增值稅9.36億元×1.5%=1404萬元,；營(yíng)業(yè)稅9.36億元×5%=4680萬元；契稅1.44億元(總地價(jià))×3%=432萬元,；還有一些小的稅費(fèi)和公司日常開支,，沒有計(jì)入。

八：項(xiàng)目總投入：約7.4億元,。

九：利潤(rùn)(粗算)：9.36億元-7.4億元=1.9億元,。

理論利潤(rùn)率：1.9億÷7.4億=25%。

九,、拿到了地就上了賺錢的大路

開發(fā)商解釋說,，實(shí)際上的利潤(rùn)率遠(yuǎn)不止這些，沒有哪個(gè)房地產(chǎn)商那么傻會(huì)把總投入砸下去搞一個(gè)項(xiàng)目,，他們都是分期滾動(dòng)開發(fā)的,，因?yàn)榍捌谥恍柰度?.4億元的土地成本加上四五千萬元左右土建資金就可以啟動(dòng)樓盤了。

當(dāng)然,，這部分費(fèi)用我們基本是自有資金,，所以相對(duì)那些向銀行貸款啟動(dòng)的開發(fā)商，我們的成本要低些,。再加上通過預(yù)售實(shí)現(xiàn)資金滾動(dòng),，所以如果算實(shí)際的利潤(rùn)率，應(yīng)該是100%甚至更高的回報(bào),。

他說,，其實(shí)一些房地產(chǎn)商手上都有獵頭公司招來的資深會(huì)計(jì)，可以將樓盤賬目上的成本金額加大,，如明明賺1億元的樓盤,，可以處理成只賺4000萬元。對(duì)外界造成樓盤成本高,，不得已提高售價(jià)的假象,。

當(dāng)然,，有的還善于利用城市高新區(qū)、開發(fā)新區(qū)的稅收優(yōu)惠政策,，想辦法在銷售新樓盤時(shí)注冊(cè)一個(gè)新公司,，僅這一項(xiàng)也可以省下數(shù)百萬元甚至上千萬元的稅款，成本又被巧妙地壓低了,。

他透露,，樓盤開建后也暗藏著一些省錢的貓膩。

像外墻涂料,、塑鋼門窗,、鋁材、防水作業(yè)等諸多土建環(huán)節(jié),，開發(fā)商都可以想出辦法節(jié)約成本,，最常見的就是采購(gòu)便宜原材料，有的甚至直接減免一些程序,。

一些開發(fā)商透露,，目前規(guī)劃和城建部門批準(zhǔn)的市區(qū)內(nèi)樓盤的容積率一般不超過2，而有“實(shí)力”的房地產(chǎn)商會(huì)通過特殊的途徑,，打通主管部門的關(guān)系,，把樓盤的容積率調(diào)高，這就意味著在同樣一塊土地上可以開發(fā)3倍甚至5倍土地面積的商品房,。

“平地拔高樓,，利潤(rùn)馬上成倍增長(zhǎng)?！遍_發(fā)商徐揚(yáng)坦言,，“提高樓盤容積率的同時(shí)把綠化環(huán)境做好，是樓盤既省成本又能賣高價(jià)的妙招,?！彼f：“綠化的成本并不高，大范圍鋪上草皮,，再種上便宜的喬木,、灌木，攤下來一平方米也就是100元多一點(diǎn),，但做出來的整體視覺效果很好,。人家來看樓時(shí)，看到這么大塊綠地賞心悅目,，每平方米即使多掏個(gè)三四百塊也愿意,。”孫國(guó)平(應(yīng)被采訪者要求采用化名),，2005年時(shí)39歲,，在房地產(chǎn)業(yè)“打拼”了6年,，做了近20萬平方米的樓盤,，已積累下4000多萬元的資產(chǎn),。

他向記者吐露了業(yè)界圈地、蓋房,、賣房中一些不為外人知曉的手法,，現(xiàn)實(shí)錄如下：

———“拿到了地就上了賺錢的大路”時(shí)下，在股市低迷,、其他行業(yè)利潤(rùn)不理想的情況下,，不動(dòng)產(chǎn)投資成了熱門。

連小投資者都流行“搶房就是搶錢的說法”,。

國(guó)家出臺(tái)的政策鼓勵(lì)購(gòu)房按揭,，地價(jià)不斷上揚(yáng)，房?jī)r(jià)飆升,，誰見了會(huì)不動(dòng)心,？商業(yè)銀行也紛紛搶這碗飯。

眼下房市景氣,，我們的投資回收很快,，看上去是個(gè)多贏的結(jié)果。

誰都知道,，在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)要站穩(wěn)腳跟,，必須有雄厚的資本和較好的土地儲(chǔ)備。

現(xiàn)在各地做房地產(chǎn)賺得多的,，大多是在前些年“圈”得了大片的土地,。能不能圈到土地是做房地產(chǎn)成功的關(guān)鍵。

現(xiàn)在各地都在搞開發(fā),，一個(gè)重要的手段就是賣地生財(cái),，有些地方地都賣濫了。

房地產(chǎn)開發(fā)商都知道抓住地方領(lǐng)導(dǎo)干部的心理,，掌握第一手消息很關(guān)鍵,，“招商引資”、“改造”,、開發(fā)建設(shè)政策一出臺(tái),，土地里就有機(jī)可乘。

只要我是一個(gè)“有實(shí)力”,、“有背景”的企業(yè),，我就能夠用很少的訂金，甚至不花錢,，而得到協(xié)議用地,，剩下的地價(jià)款先欠著,。

要么換個(gè)方式，包下一條舊街道的改造或者一個(gè)地方的“亮化工程”,，投資不算大,，但是可以換得一塊或可開發(fā)、或可融資,、或可出讓的土地,，甚至還有一批商鋪。

十,、賣房的故事

———“關(guān)鍵地方肯下力氣,，就能打通各種關(guān)節(jié)”拿到了地，就成了投資商,，就可以利用優(yōu)惠政策開始融資,、合作、賣樓花,。盡管房地產(chǎn)法規(guī)對(duì)土地使用權(quán)的取得和房地產(chǎn)預(yù)售有嚴(yán)格的制度規(guī)定,，但制度是人制定出來的，只要在關(guān)鍵的地方肯下力氣,，就能順利打通各種關(guān)節(jié),。

如果沒有錢開工，有建筑商,，有銀行幫忙?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)多，建筑企業(yè)更多如牛毛,。

建筑商墊資開發(fā)是業(yè)內(nèi)不成文的規(guī)矩,，他們不但要先幫著把樓蓋到封頂，還要交給開發(fā)商保證金,。

只要開始合作,，就是一條船上的人。拿到了地,，可以找一家手段高明的土地評(píng)估所運(yùn)作,，最后得到的項(xiàng)目開發(fā)貸款肯定不低于買地的價(jià)錢。這筆錢可以用來應(yīng)付一部分債務(wù),、發(fā)工資,、做設(shè)計(jì)、搞宣傳等等,。

接下來就是設(shè)計(jì)規(guī)劃,。

現(xiàn)在設(shè)計(jì)單位競(jìng)爭(zhēng)也激烈，只要先付少量的費(fèi)用,，你就可以拿到想要的“歐式”,、“美式”,、“港式”的設(shè)計(jì)方案。按規(guī)定拿到預(yù)售許可證才能賣樓,。但氣派的開工儀式后,，將富麗堂皇的效果圖和模型擺好，就可以避實(shí)就虛地展開“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”,、“內(nèi)部認(rèn)訂”工作,。事實(shí)上,，這時(shí)候拿到預(yù)售許可證并不困難,。

然后，就是輪到寫手,、廣告精英,、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)登場(chǎng)。只要炒作得手,，引起“轟動(dòng)”,，制造“緊缺”，帶動(dòng)人氣,，錢就會(huì)源源不斷地流進(jìn)腰包,。

———“玩的就是買主的心理”房地產(chǎn)盯的不是窮人，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)是“買房的人在不斷買房,，買不起房的人怎么也買不起房”,。

賣樓當(dāng)然并非易事。

首先要制造熱度,，針對(duì)消費(fèi)者“買漲不買跌”的心理,，要變著法兒造勢(shì)，制造樓市火爆的景象,。

沒有人買,，可以雇人來“買”。項(xiàng)目一“開盤”就會(huì)演繹成“某某花園開盤狂銷數(shù)百套”,，或者“某某廣場(chǎng)售樓風(fēng)暴,，首期一百個(gè)單位當(dāng)天被搶購(gòu)一空”，這些故事往往有感人的圖片和圖像證明,。

買房的人動(dòng)心后,，就上了套，可以做的文章就多了,。

買房子的人當(dāng)然也不懂得如何精確計(jì)算和測(cè)量,，當(dāng)然也不會(huì)去詳細(xì)核查他們看不懂的工程圖紙，建房成本,、開發(fā)商許諾的高檔原裝進(jìn)口材料都無法鑒定,。

房產(chǎn)銷售高手能日進(jìn)萬金玩的就是買主的心理,。一個(gè)均價(jià)每平方米6000多元的住宅樓，可能“起價(jià)”每平方米只有4000元,，但你絕對(duì)買不到這種房,。買主即使能以較低的價(jià)格成交，事實(shí)上還有各種各樣的附加費(fèi)在后面等著,。

其次要顯示房屋銷售背后的“堅(jiān)實(shí)保障”,。按照業(yè)內(nèi)時(shí)髦的說法，房地產(chǎn)已進(jìn)入“品牌”時(shí)代,。

隨便走進(jìn)一家樓盤,，你就能見到各種質(zhì)量獎(jiǎng)、生態(tài)獎(jiǎng),、環(huán)境獎(jiǎng),、設(shè)計(jì)獎(jiǎng)，一個(gè)比一個(gè)響,。

這些優(yōu)質(zhì)工程背后都有一大批“國(guó)際力量”在“支撐”,。

什么法國(guó)設(shè)計(jì)方案，什么地中海風(fēng)情,，什么美國(guó)貝爾格林環(huán)境設(shè)計(jì)理念,，ISO國(guó)際認(rèn)證，什么歐洲湯森管理模式,，超五星級(jí)服務(wù),，VIP高級(jí)名流會(huì)所，國(guó)際連鎖機(jī)構(gòu)……

概念也被炒到了極致,。水景花園,、香樟別墅、智能數(shù)碼,、生態(tài)人居,、綠色環(huán)保、人性化設(shè)計(jì),，要什么有什么,，只要能打動(dòng)買主的心。這些充滿誘惑的東西總能勾起人們的購(gòu)買欲望,。

樓盤賣得差不多了,，原有的“湖景”、“園林”很快不見了,，或者干脆這些地塊就又建起了新的商品房,。

我所說的這些，都是這個(gè)行業(yè)里的不規(guī)范現(xiàn)象。現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)紅火,，大家都往這里擠,，誰也說不清現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)究竟是不是“泡沫”。

不過可以肯定的是,，隨著國(guó)家土地交易的逐漸成熟,，行業(yè)管理的日趨完善，往后可不像過去那么容易做了,。

十一,、“銀子裝進(jìn)口袋，把風(fēng)險(xiǎn)留給銀行”,？

地產(chǎn)商本來想悄悄地發(fā)財(cái),，不料出來個(gè)胡潤(rùn)等各種國(guó)內(nèi)富豪排行榜，房地產(chǎn)富豪幾乎連年占據(jù)半壁江山,。

“暴利”,，用經(jīng)濟(jì)學(xué)的術(shù)語解釋,，就是超額利潤(rùn),，即超過正常利潤(rùn)的那部分利潤(rùn)。

產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律表明,，通過創(chuàng)新和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)獲得的超額利潤(rùn),，對(duì)社會(huì)有益；而壟斷的超額利潤(rùn)是壟斷者對(duì)消費(fèi)者,、生產(chǎn)者或生產(chǎn)要素提供者的剝削,，是不合理的。

一些專家認(rèn)為,，無論如何,，“品牌”不是“暴利”的遮羞布。房地產(chǎn)業(yè)就是通過壟斷獲取的超額利潤(rùn),。

由中央統(tǒng)戰(zhàn)部,、全國(guó)工商聯(lián)、中國(guó)民(私)營(yíng)企業(yè)研究會(huì)等作的一份調(diào)查結(jié)果顯示,，我國(guó)私營(yíng)企業(yè)行業(yè)利潤(rùn)差距大,，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)大大高于其他行業(yè)，稅后凈利潤(rùn)比處于第二位的電力煤氣業(yè)高1倍多,，比平均水平高5倍,。

房地產(chǎn)業(yè)，在中國(guó)一直是個(gè)具有誘惑力的行業(yè),，主要原因就是房地產(chǎn)投資可以利用財(cái)務(wù)杠桿以小搏大,。

據(jù)央行的調(diào)查估算，近年來百分之七八十左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸；同時(shí)建筑商墊資開發(fā)已是業(yè)內(nèi)不成文的規(guī)矩,。與此同時(shí),，很多開發(fā)商還通過“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“內(nèi)部認(rèn)定”的形式在拿到預(yù)售許可證前就開始賣樓,，玩起現(xiàn)金流游戲,。

正因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同，存在著建筑商墊款和客戶的預(yù)售款這一其他行業(yè)不可能具有的優(yōu)勢(shì),，因此,，與20%左右的銷售利潤(rùn)率相比，一些開發(fā)商的投入產(chǎn)出比就可達(dá)到數(shù)倍甚至數(shù)十倍,?！皩y子裝進(jìn)口袋，把風(fēng)險(xiǎn)留給銀行,?！睂＜抑赋觯康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金逐年下降,，說明房地產(chǎn)企業(yè)在吹大金融風(fēng)險(xiǎn)的泡沫,。一項(xiàng)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)業(yè)自有資金的利潤(rùn)率竟為同期社會(huì)平均利潤(rùn)的10倍以上,，2002年甚至高達(dá)16倍,。

業(yè)內(nèi)人士反映，在考察房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)時(shí),，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金利潤(rùn)率,，比行業(yè)平均利潤(rùn)更能說明問題。

綜合上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),，近三年來,，上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金逐年下降：2001年為18.84%；2002年為17.53%;2003年為16.94%,。

但同期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金利潤(rùn)率卻居高不下：2001年高達(dá)38.12%,；2002年達(dá)到86.36%；2003年達(dá)到74.24%,。

房地產(chǎn)開發(fā)商究竟是如何獲得暴利的,？業(yè)內(nèi)人士反映，房地產(chǎn)行業(yè)暴利的玄機(jī)主要在以下三個(gè)環(huán)節(jié)：

一是開發(fā)前走門子,，囤積土地,。

從某種程度上說，房地產(chǎn)的超額利潤(rùn)一部分來源于政府對(duì)土地的壟斷供應(yīng),，即行政性壟斷,。

表面上看,，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)超過4萬家，是充分競(jìng)爭(zhēng)行業(yè),，但由于房地產(chǎn)業(yè)的上游土地市場(chǎng)是政府獨(dú)家壟斷,，政府“一個(gè)口子”供地的土地儲(chǔ)備和招拍掛政策，實(shí)際上充當(dāng)了土地供應(yīng)的壟斷商角色,，這部分壟斷利潤(rùn)很大一部分通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓流入房地產(chǎn)企業(yè),。

在國(guó)外，土地占整個(gè)房地產(chǎn)成本的一半以上,，而在我國(guó),，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重不過20%左右。如果說土地批租是房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)的源頭之一,，那么征地和拆遷中的低補(bǔ)償則是其來源之二,。

2003年7月1日以前，全國(guó)城鎮(zhèn)有償出讓的土地中,，以招標(biāo),、拍賣等方式出讓的僅占5%，95%是協(xié)議出讓,。

一般而言,，透明度極低的協(xié)議轉(zhuǎn)讓的地價(jià)不到掛牌招標(biāo)地價(jià)的1/2。

以2003年12月8日,，北京市首宗拍賣的地價(jià)為例,，其底價(jià)是4.3億元，最終的成交價(jià)是9.05億元,，若以“協(xié)議出讓”，價(jià)格不會(huì)超過底價(jià),，由此可窺見開發(fā)商在拿地環(huán)節(jié)上的暴利空間有多大,。

十二、暴利玄機(jī)何在正因此,，開發(fā)商對(duì)囤地情有獨(dú)鐘

由首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)洪亞敏教授主筆的《2004年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度報(bào)告土地市場(chǎng)分報(bào)告》顯示,，1998年至2003年，全國(guó)“土地購(gòu)置面積”的年均增速為32.4%,，明顯高于同期房地產(chǎn)開發(fā)的“施工面積”,、“竣工面積”、“新開工面積”以及“商品房銷售面積”的年均增速,，全國(guó)待開發(fā)土地面積逐年增加,。最近6年里，有6.6萬公頃的土地閑置未動(dòng),，比近3年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)完成土地開發(fā)面積的總和還要大,。

這些開發(fā)商為何囤地不用？目的之一就是坐等土地升值。

目前,，在北京有房地產(chǎn)開發(fā)商將近4000家,，但真正有開發(fā)實(shí)力的不足500家，而大部分開發(fā)商靠土地運(yùn)作照樣生存,。

上海市土地問題專家朱林興教授指出,，目前市場(chǎng)上銷售的商品住房用的大多是2003年7月以前取得的土地，價(jià)格非常便宜,。而幾年后,，地價(jià)倍增，轉(zhuǎn)手就是錢,。

上海某投資集團(tuán)一位負(fù)責(zé)人坦言,，一直以來房地產(chǎn)開發(fā)商幾乎沒賺過產(chǎn)品的錢，整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)來源主要是土地利潤(rùn),。在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的20年發(fā)展史中,，開發(fā)商一直依靠“資源理論”獲利。

二是開發(fā)中爆炒概念,，放大在建樓盤的附加值,。

開發(fā)商們對(duì)制造、炒作概念,，比提高產(chǎn)品的質(zhì)量更熱衷,。

所謂親水概念、大學(xué)概念,、休閑概念,、地鐵概念、奧運(yùn)概念,、世博概念……不一而足,。其“贏錢捷徑”是“創(chuàng)造概念——炒熱概念——托出樓盤——拉動(dòng)房?jī)r(jià)”。

譬如軌道交通概念,，就成了上海開發(fā)商的一大賣點(diǎn),。這對(duì)購(gòu)房人的真實(shí)意味是：因?yàn)槟阗I了一次單，所以你得買第二次單,。

因?yàn)檐壍澜煌ㄗ鳛楣伯a(chǎn)品,，是由政府用財(cái)政投資建造的，而政府的財(cái)政支出源自納稅人的錢,。

通過各種途徑取得地鐵周邊地塊的開發(fā)商并沒有因?yàn)榻ㄔ斓罔F而多付錢,，卻通過猛炒地鐵概念，最終讓購(gòu)房人掏更多的錢,。

三是銷售中操縱市場(chǎng),、拉抬房?jī)r(jià),。

2005年二三月份，上海市房屋土地資源管理局集中查處了一批違規(guī)售房,、哄抬房?jī)r(jià)的開發(fā)商,。其中一處樓盤499套房子成交了1707次，合同撤銷1238次……

越是高價(jià)樓盤合同撤銷率相對(duì)越高,。一位朱姓代理商說,，合同頻繁撤銷多是開發(fā)商與中介聯(lián)手炒作的結(jié)果。

開發(fā)商操縱房?jī)r(jià)常用的“三部曲”——

先讓中介在開盤前一周就陸續(xù)雇用民工排隊(duì),，制造緊張氣氛,；然后，在開盤時(shí),，讓部分房源被中介或內(nèi)部員工等虛擬“客戶”,，以高于申報(bào)價(jià)格10%到20%的高價(jià)簽訂合同；中介以此價(jià)格為“標(biāo)桿”,，開始到排隊(duì)的真實(shí)購(gòu)買者中去兜售,，哄抬價(jià)格；這時(shí),，真正的買房者中開始有人憋不住“上鉤”,，以高價(jià)或加價(jià)從中介手里買進(jìn)，購(gòu)房者中隨即產(chǎn)生“羊群效應(yīng)”,，引起大批搶購(gòu),；最后，開發(fā)商開始大量出貨,，中介手中的房子也乘機(jī)出手,。

等大部分房源售完時(shí)，開發(fā)商再以各種理由,，撤銷當(dāng)初“演戲”時(shí)所訂的高價(jià)合同,，收盤謝幕。

此外,，房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)的一個(gè)主要來源是偷漏稅。在北京市地稅局公布的2004年二期欠稅公告中,，15家欠稅企業(yè)絕大多數(shù)為地產(chǎn)企業(yè),、建筑公司，且欠稅金額巨大,。

有學(xué)者分析,，那些著意宣傳“暴利”有理的人，說明了地方政府已被“挾持”,，其實(shí)有些就是“官房勾結(jié)”,。一些房地產(chǎn)商在短期內(nèi)成為富豪,，不是憑正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而是利用政府權(quán)力對(duì)城市弱勢(shì)群體及農(nóng)民通過土地資源獲益,，打著市場(chǎng)的旗號(hào),，賣著市場(chǎng)的價(jià)格，享受著計(jì)劃的優(yōu)惠,。

十三,、揭開房?jī)r(jià)成本面紗

當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以超乎常規(guī)的速度發(fā)展時(shí)，房地產(chǎn)的利潤(rùn)到底有多少卻成了解不開的謎,。開發(fā)商知道卻諱莫如深,；購(gòu)房者覺得房?jī)r(jià)高得離譜卻無力證明……

建1平方米商品住宅到底需要多少錢？房?jī)r(jià)虛高的數(shù)目究竟有多大,？房地產(chǎn)商一直想捂的,，正是普通老百姓想知道的。

2005年8月,，福州物價(jià)局公布房?jī)r(jià)成本之舉措在業(yè)內(nèi)掀起軒然大波,。一份樓盤的成本清單，讓開發(fā)商蒙了：不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)嗎,？一個(gè)愿打一個(gè)愿挨,，嫌貴你可以不買，成本是商業(yè)秘密怎能公布,？

這之后,，圍繞著要不要公布、能否進(jìn)行真實(shí)核算,、公布房?jī)r(jià)成本到底有什么意義等問題,，在廣大民眾、學(xué)者和房地產(chǎn)開發(fā)商之間展開了激烈的爭(zhēng)論,。臨了,，相關(guān)部委表態(tài)：公布房?jī)r(jià)成本“符合群眾利益”。

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生,，“居者有其屋”又是全面建設(shè)小康社會(huì)的主要目標(biāo)之一,。無論如何，房?jī)r(jià)應(yīng)更接近真實(shí)成本,。政府有責(zé)任適當(dāng)干預(yù),，讓開發(fā)商保持合理利潤(rùn)而不是暴利。

公布房?jī)r(jià)成本之舉,，被《南風(fēng)窗》雜志評(píng)為2005年“為了公眾的利益”年度組織獎(jiǎng),。

建1平方米商品住宅到底需要多少錢？

2005年8月上旬,，記者在調(diào)研中獲取了一份福州市有關(guān)部門測(cè)算的當(dāng)?shù)夭糠值貕K商品房?jī)r(jià)格成本對(duì)照表,，在所列的23個(gè)樓盤成本目錄中,，商品房開發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等；銷售均價(jià)從每平方米2500元至5500元不等,。

經(jīng)測(cè)算,，開發(fā)商的利潤(rùn)率平均約50%，最低的約為20%,，最高的超過90%,。其中利潤(rùn)率超過50%的樓盤有10個(gè)，呈現(xiàn)出樓盤越高檔,，利潤(rùn)率越高的基本特點(diǎn),。

在全國(guó)35個(gè)大中城市中，福州市的房?jī)r(jià)位于中等水平,。來自福建省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,，2005年上半年福州市商品房平均銷售價(jià)格為3587元/平方米，同比增長(zhǎng)11.64%,，其中商品住宅銷售價(jià)格為3228元/平方米,。福州市物價(jià)部門對(duì)當(dāng)?shù)貟炫瞥鲎尩?01塊地逐一進(jìn)行了成本核算，結(jié)果顯示,，商品房的社會(huì)平均開發(fā)成本在2019元/平方米至2305元/平方米之間,。

為清晰反映一個(gè)樓盤的真實(shí)成本和利潤(rùn)空間，記者選取了福州市一個(gè)較有代表性的中檔樓盤(福州××花園),，按照地價(jià),、建安成本、配套建設(shè)費(fèi)用和運(yùn)營(yíng)成本四部分,，進(jìn)行了較系統(tǒng)的“成本核算”,。通過相關(guān)數(shù)據(jù)的交叉印證，測(cè)算發(fā)現(xiàn)這個(gè)樓盤的利潤(rùn)率達(dá)60.2%?，F(xiàn)粗略列出這個(gè)樓盤的住宅房產(chǎn)“成本清單”—————

福州××花園(8月上旬,，樓盤銷售員告知銷售均價(jià)3900元/平方米左右)

1.地價(jià)：683元/平方米。2003年9月,，開發(fā)商通過競(jìng)拍以每畝112.6萬元購(gòu)得這一地塊,，面積320余畝，小區(qū)規(guī)劃建筑容積率為2.27,，規(guī)劃建筑密度為23.7%,，總建筑面積為48.5萬多平方米，其中商業(yè)建筑面積為1.45萬多平方米,。將地價(jià)攤?cè)胄^(qū)建筑面積，可得出商品房的地價(jià)成本,。

2.土建和安裝成本：875元/平方米,。這項(xiàng)費(fèi)用主要包括：所有因建房而發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi),，包括建材費(fèi)、人工成本,、機(jī)器使用費(fèi),，公建用房建設(shè)費(fèi)分?jǐn)偅娋€路安裝成本等,。由于多層,、小高層、高層等商品房類型不同,，開發(fā)成本有差異,。

3.配套建設(shè)費(fèi)用：486元/平方米。這項(xiàng)費(fèi)用項(xiàng)目較多,，主要包括勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)和住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)兩大項(xiàng),。前者包括勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi),、項(xiàng)目可行性研究,、審圖費(fèi)、放樣費(fèi)等,。后者包括小區(qū)道路工程費(fèi),、供電供水工程費(fèi)、室外地下網(wǎng)管建設(shè)費(fèi),、綠化工程費(fèi),、通訊工程費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi),、環(huán)保工程費(fèi),、消防建設(shè)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等等,。這些費(fèi)用大多為政府部門或指定單位收取,，有較明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4.開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本：390元/平方米左右,。這項(xiàng)費(fèi)用主要包括開發(fā)商的管理費(fèi)用,、人頭費(fèi)用、廣告收入,、貸款利息,、納稅等。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,，雖然每個(gè)樓盤的運(yùn)營(yíng)成本有差異,，但一般不會(huì)超過商品房銷售價(jià)格的10%。

綜上所述,，保守計(jì)算該項(xiàng)目總成本約為：683+875+486+390=2434元,。開發(fā)商利潤(rùn)約為：銷售均價(jià)3900-總成本2434=1466元,。

開發(fā)商利潤(rùn)率為60%左右。

十四,、房產(chǎn)“清單”背后折射的暴利玄機(jī)

相對(duì)于房?jī)r(jià)畸高的上海,、北京等熱點(diǎn)城市，福州屬于房?jī)r(jià)中等的二線城市,。而記者選取的這個(gè)樓盤無論從銷售均價(jià)和開發(fā)檔次看,，在當(dāng)?shù)貙儆谥袡n或稍偏上水平，有較大的代表性,。這份清單顯示,，相對(duì)于開發(fā)成本而言，這一樓盤約60.2%的利潤(rùn)率明顯過高,，房?jī)r(jià)偏離了真實(shí)成本,，而開發(fā)商動(dòng)輒以開發(fā)成本高為高房?jī)r(jià)辯護(hù)顯然站不住腳。

一是正常的房?jī)r(jià)應(yīng)該是成本加上合理的利潤(rùn),。因此衡量房?jī)r(jià)是否正常,、房地產(chǎn)利潤(rùn)是否合理的關(guān)鍵，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本,。而通過對(duì)商品房的相關(guān)費(fèi)用等成本進(jìn)行細(xì)化測(cè)算,，發(fā)現(xiàn)一個(gè)樓盤每平方米的真實(shí)成本也就兩三千元，而銷售均價(jià)有的卻達(dá)到了四五千元,，有的利潤(rùn)率高達(dá)90%,。福州市物價(jià)局負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,，企業(yè)自主定價(jià)需要以成本為基礎(chǔ)定價(jià),，低于成本的低價(jià)傾銷和大大高于成本的暴利，都是與相關(guān)法律規(guī)定相悖的,。

二是表面上看60%的利潤(rùn)率算不上什么,，可房子不同于普通商品，它總價(jià)高,，意味著開發(fā)商能夠輕易獲取巨額利潤(rùn),。還以福州的這一樓盤為例，老百姓要買一套100平方米的房子,，總價(jià)是39萬元,，按其60%的利潤(rùn)率，意味著開發(fā)商每平方米賺1466元,，一套房子就賺14..66萬元,。照此推算，這一建筑面積達(dá)48萬多平方米的樓盤，可獲利7億多元,。

三是“清單”顯示地價(jià)(指掛牌出讓的土地)在房?jī)r(jià)中所占的比重并不是很大,，開發(fā)商所持的“地價(jià)決定論”站不住腳。在這個(gè)樓盤中,，地價(jià)所占比例約為17.5%。據(jù)福州市物價(jià)部門對(duì)該市市區(qū)商品房社會(huì)平均成本測(cè)算,，地價(jià)占房?jī)r(jià)的20%左右,。

京城一位開發(fā)商坦言，從長(zhǎng)期來看,，這輪房?jī)r(jià)上漲帶來的是整個(gè)行業(yè)利潤(rùn)的下降,，而短期內(nèi)一些掌握土地資源的開發(fā)商就莫名其妙地獲得了利益。從某種程度上講,，房?jī)r(jià)上漲,，土地、拆遷費(fèi)用也增加了,，甚至帶動(dòng)建筑材料也可能上漲,。比如1平方米上漲200元，最終開發(fā)商可能獲益幾十元,，但是大家利益均沾,，可只有房地產(chǎn)商扮演了“黑心人”。而房?jī)r(jià)如果下降,，要承受的就是開發(fā)商,。但由于大家短視，每個(gè)人都希望上漲,。

那么,，房?jī)r(jià)是否如開發(fā)商所言，由供需決定呢,？記者在采訪中發(fā)現(xiàn),，一些開發(fā)商善用“虛擬成本”、“虛假需求”,、“預(yù)期價(jià)值”,、“設(shè)計(jì)概念”等來為其高房?jī)r(jià)自圓其說，如黃金地段,、國(guó)外理念,、綠色家園、環(huán)保裝修,、教育地產(chǎn)……珠海某樓盤,，本來位置較偏，遠(yuǎn)離市區(qū)，但開發(fā)商極力渲染企業(yè)的品牌效應(yīng)和預(yù)期中的大橋?qū)碇T多便利等,，房?jī)r(jià)隨之被炒到每平方米5900元以上,。通過炒作概念不斷放大價(jià)格信號(hào)，最終的銷售價(jià)格大大偏離真實(shí)成本,，而這正是開發(fā)商獲取暴利的玄機(jī),。面對(duì)這塊虛增的高額利潤(rùn)，目前缺乏有效的約束與監(jiān)控,，而這恰恰應(yīng)是下一步房市宏觀調(diào)控的著力點(diǎn)之一,。 （）