中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長　包宗華

　　房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生1992年,，日本勞動省《每月勤勞統(tǒng)計調(diào)查》發(fā)表了日本的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟資料。從1960年至1990年的30年里,，日本六大城市的地價上漲了56.1倍,，年平均高漲14％以上，并帶動房價和其他房地產(chǎn)價格相應(yīng)高漲,。這30年里,，六大城市的國民生產(chǎn)總值上升17.4倍，每年增長6～10％,，雖然增長速度也很快,，但與地價和房地產(chǎn)價格的持續(xù)高漲相比，形成了驚人的差距,，從而成為世所公認(rèn)的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟,。

　　在這30年里，日本地價每年漲幅都超過10％,，但每年高低并不一樣,。其中漲得更快的有3次。第一次,，1961年前后以工業(yè)用地地價上漲為帶頭,，最高的年漲幅為53.2％；第二次,，1973年以日本前首相田中角榮發(fā)表“日本列島改造論”為起因,，以住宅用地價格更快地上漲為主，最高的年漲幅為37.8％,；第三次,，1985年由于第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展而引發(fā)大城市商業(yè)用地價格帶頭上漲，最高的年漲幅為18％,。

　　此前,，世界上許多典型的泡沫經(jīng)濟事件，多是其價格在短期內(nèi)瘋狂地上漲幾十倍甚至上百倍而形成泡沫經(jīng)濟,，然后是這個過高價格維持不了多長時間就像泡沫一樣地破滅,，最后是價格回落到與原價比較接近的水平。日本的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟則是另一種模式,，它是經(jīng)過一般性泡沫（專家們認(rèn)為,，連續(xù)3年每年價格上漲10％以上就應(yīng)認(rèn)定為產(chǎn)生了一般性泡沫）長達(dá)30年的積累而形成的,。由于這30年里其他物價也有一定幅度的上漲，因而房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟破滅后,，地價和房價最高只下降22～46％,，并沒有回落到與原價比較接近的水平。

　　地價和房價持續(xù)高漲的主因

　　一,、日本地少人多,，土地緊缺，存在著地價和房地產(chǎn)價格不斷高漲的可能性,。二,、近30年，日本國民生產(chǎn)總值以每年6～10％％的幅度快速增長,，廣大居民生活水平也不斷提高，產(chǎn)生了對土地,、住房和其他房地產(chǎn)的旺盛需求,，也存在著地價和房地產(chǎn)價格不斷高漲的可能性。三,、日本政府認(rèn)為不應(yīng)干預(yù)地價和房地產(chǎn)價格,，對投機行為也不實施調(diào)控，而且堅持了30年,。這是把以上兩條可能性轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實性的主要原因,，也是地價和房地產(chǎn)價格持續(xù)高漲30年的主要原因。四,、國民經(jīng)濟和居民收入的持續(xù)增長,，產(chǎn)生了對地價和房地產(chǎn)價格持續(xù)高漲的巨大承受力，這是地價和房地產(chǎn)價格連續(xù)高漲30年而不破滅的另一個原因,。五,、房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),，與國民經(jīng)濟之間,，存在著共榮、共衰的關(guān)系,。前面講到這30年里,，日本有3次地價上漲得更快的年代，都與當(dāng)時國民經(jīng)濟有新的大發(fā)展密切相連,。1960年至1990年,，日本國民經(jīng)濟持續(xù)繁榮發(fā)展，直到1990年才開始走向蕭條,，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟也同步破滅,。這是房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟持續(xù)30年才破滅的第三個原因,。

　　房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟破滅并造成巨大危害，使日本政府逐步認(rèn)識到政府不干預(yù)地價和房價是產(chǎn)生這次泡沫經(jīng)濟的主因,，因而亡羊補牢,，于1990年開始介入住房問題，采取了一些平抑房價和抑制土地投機的措施,。

　　據(jù)日本土地綜合研究所2006年公布的1983年至2005年東京圈,、大阪圈和名古屋圈的地價分年度變動率顯示：從1991年至1993年，以上地區(qū)的住宅地價（商業(yè)等用地的絕對數(shù)與住宅用地不盡相同,，但變動幅度相近,，故用住宅地價為代表），雖有政府干預(yù),，但仍阻擋不住泡沫經(jīng)濟破滅的巨大沖擊力而大幅度下降,。從1994年開始，政府干預(yù)地價的作用開始顯現(xiàn),。它雄辯地證明,，只要下力氣干預(yù)就可以平抑地價和房價，只要干預(yù)的措施得當(dāng),，就可以取得平抑地價和房價的顯著成績,。

　　房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟造成的危害

　　一、土地和房地產(chǎn)價格上漲高而快,，投資可以獲取高額利潤,，造成了資金傾斜和行業(yè)結(jié)構(gòu)的畸形，不利于國民經(jīng)濟的平衡發(fā)展,。

　　二,、各企業(yè)擁有的房地產(chǎn)固定資產(chǎn)價格不斷高漲，攤?cè)氤杀镜恼叟f費比重不斷增大,，從而增大產(chǎn)品成本并提高價格,，既不利于國內(nèi)人民的消費，也不利于國際市場的競爭,。

　　三,、土地和房價不斷高漲，造成廣大工薪階層“買房難”,，也租不起市內(nèi)昂貴的住房,。許多居民只能到遠(yuǎn)郊區(qū)去租房或買房，每天要花相當(dāng)多的時間乘車上下班,。城市中心地區(qū)的高地價和房價使得許多居民遷出,，造成城市中心地區(qū)原有的社會結(jié)構(gòu)解體。

　　四,、大大提高了城市基礎(chǔ)設(shè)施的費用,。根據(jù)日本野村綜合研究所提供的資料,，日本東京都上世紀(jì)80年代進行道路建設(shè)，購買土地的費用平均占總造價的43.3％％,。幾個特殊地段,，如東京都千代田區(qū)長田町環(huán)狀2號線、港區(qū)三田放射21號線竟驚人地超過90％％,。

　　五,、地價和房價連續(xù)30年高漲，使人們形成地價和房價永遠(yuǎn)不會下降的預(yù)期,，被稱之為“土地神活”或“房地產(chǎn)神話”,，并成為不合理地刺激購買需求和刺激價格持續(xù)上漲的因素。

　　六,、地價和房價不斷高漲產(chǎn)生的“高額利潤”,，使大量社會財富向房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營者和擁有者集中,，造成社會財富分配新的不公平,，擴大了貧富差別，產(chǎn)生了促進“兩極分化”的惡劣作用,。

　　七、這次日本泡沫經(jīng)濟（含房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟）的深度和廣度特別巨大,，破滅后造成了長達(dá)15年的蕭條期,，對日本國民經(jīng)濟產(chǎn)生了巨大危害。

　　房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的啟示

　　一,、日本的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟由一般性泡沫積累而形成,，已得到世界經(jīng)濟學(xué)界的廣泛認(rèn)可和重視。近一段時期,，有些西方國家的地價和房價以每年7％％～10％％甚至更高的幅度持續(xù)上漲,，許多外國專家著文指出，這些國家正在積累一般性泡沫,，如不及時進行調(diào)控,，終有一天會形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟。這一意見適用于我國,，值得重視,。

　　二、日本地價和房地產(chǎn)價格連年高漲的兩條可能性,，一是人多地少,，土地緊缺；二是因國民經(jīng)濟和人民生活持續(xù)發(fā)展和提高,，對土地和住房不斷地提出新的需求,。這兩條可能性我國都存在,，我們必須高度警惕。

　　三,、日本形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的主因是政府不干預(yù)地價和房價,。前些年，我國也不干預(yù)和調(diào)控地價和房價,，已經(jīng)出現(xiàn)了有的城市房價上漲過快和有的城市房價過高的突出問題,，既造成了中低收入者買房難，也在產(chǎn)生著促進“資金傾斜”和“兩極分化”的惡劣作用,。因此,，要認(rèn)真汲取日本的教訓(xùn)，加強調(diào)控和干預(yù),。

　　四,、在對泡沫經(jīng)濟慘痛教訓(xùn)有較深認(rèn)識的基礎(chǔ)上，日本通過政府干預(yù),，取得了長達(dá)11年的地價及房價穩(wěn)定,。我國這幾年穩(wěn)定房價的效果還不盡如人意，只要提高認(rèn)識,，加大調(diào)控力度和采取切實有效的措施,，一定能把穩(wěn)定房價的要求落到實處。