投資估算是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一,在整個(gè)項(xiàng)目投資決策過程中,首先要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中工程造價(jià)部分進(jìn)行估算,在此基礎(chǔ)上研究項(xiàng)目是否建設(shè)。投資估算要保證必要的準(zhǔn)確性,，如果誤差太大,，必將導(dǎo)致決策的失誤。因此,，準(zhǔn)確,、全面地估算建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)，是項(xiàng)目可行性研究乃至整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目投資決策階段造價(jià)管理的重要任務(wù),。
筆者主持編制了某住宅小區(qū)的可行性研究報(bào)告（含投資估算）,，該住宅小區(qū)是市武進(jìn)區(qū)某鎮(zhèn)為響應(yīng)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的需要，按照高起點(diǎn),、現(xiàn)代化的要求,，體現(xiàn)出超前性、科學(xué)性及示范性,，以人性化的設(shè)計(jì)準(zhǔn)則,，汲取國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃布局街坊化,，配套管理智能化,，具有一定導(dǎo)向性的新模式的高檔住宅小區(qū)。小區(qū)占地面積184.4畝,，總建筑面積23.7萬平方米,，其中住宅面積19.02萬平方米，沿街商業(yè)樓面積2.39萬平方米,，地下車庫面積2.25萬平方米,，總戶數(shù)1578套。小區(qū)住宅以小高層(9～11層),、高層(14～16層)為主,，戶型有160m2大戶、120m2中戶,、80m2小戶三種,。小區(qū)配套建設(shè)公共服務(wù)用房及地下停車庫，沿街配套建設(shè)商鋪,。下面就如何做好投資估算談幾點(diǎn)粗淺認(rèn)識(shí)：
一,、投資估算的三個(gè)階段
投資估算工作隨投資決策過程深入的程度不同相應(yīng)分成三個(gè)階段，各階段所具備的條件和掌握的資料不同,，其投資估算的準(zhǔn)確度不同,，因而每個(gè)階段投資估算所起的作用也不同。
1．投資機(jī)會(huì)研究及項(xiàng)目建議書階段的投資估算：該階段工作比較粗略，投資額的估計(jì)一般是通過與已建類似項(xiàng)目的對(duì)比得來的,，因而投資估算的誤差率可在±30%左右,。此階段的投資估算是作為領(lǐng)導(dǎo)部門審批項(xiàng)目建議書、初步選擇項(xiàng)目的主要依據(jù)之一,，對(duì)初步可行性研究及投資估算起指導(dǎo)作用,。
2．初步可行性研究階段的投資估算：該階段是介于投資機(jī)會(huì)研究和詳細(xì)可行性研究之間的中間階段，投資估算的誤差率在±20%左右,。
3．詳細(xì)可行性研究階段的投資估算：隨著階段的不斷發(fā)展,，調(diào)查研究不斷深入，掌握的資料越來越豐富,，投資估算逐步準(zhǔn)確,，因此該階段研究?jī)?nèi)容更為詳盡，其投資估算的誤差率應(yīng)控制在±10%以內(nèi),。
二,、投資估算的內(nèi)容
建設(shè)項(xiàng)目投資估算包括固定資產(chǎn)投資估算和鋪底流動(dòng)資金估算。固定資產(chǎn)投資估算的內(nèi)容按照費(fèi)用的性質(zhì)劃分,，包括設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用（不含流動(dòng)資金）,、預(yù)備費(fèi),、建設(shè)期貸款利息。而該住宅小區(qū)主要是以建筑安裝工程費(fèi)為主,，工程其他費(fèi)用主要有土地及拆遷安置費(fèi),、建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi),、招標(biāo)代理費(fèi),、工程咨詢費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi),、施工圖審查費(fèi),、安全生產(chǎn)監(jiān)督費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi),、人防建設(shè)費(fèi),、白蟻防治費(fèi)、教育地方附加費(fèi),、散裝水泥專項(xiàng)基金,、墻改基金、規(guī)劃服務(wù)費(fèi),、城建檔案費(fèi),、工程保險(xiǎn)費(fèi),、房屋所有權(quán)登記費(fèi),、產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪費(fèi),、測(cè)量放線費(fèi)、地形圖費(fèi),、環(huán)評(píng)費(fèi),、垃圾處理費(fèi)、污水處理費(fèi),、水增容費(fèi),、電增容費(fèi)等27項(xiàng)，依據(jù)武進(jìn)區(qū)政府《關(guān)于安置房建設(shè)中規(guī)費(fèi)征收有關(guān)問題協(xié)調(diào)會(huì)議紀(jì)要》的有關(guān)精神,，部分費(fèi)用可以緩交或免交,，以減輕有關(guān)資金的壓力。
三,、投資估算的方法
投資估算的方法有很多,，而對(duì)于房屋、建筑物等投資估算,，最常用的是指標(biāo)估算法,，以元/m2表示。根據(jù)這些投資估算指標(biāo),，乘以所需的面積,，就可以求出相應(yīng)的土建工程、給排水工程,、照明工程,、暖通工程、變配電工程等單位工程的投資,。在此基礎(chǔ)上可匯總成某一單項(xiàng)工程的投資,，另外再估算工程建設(shè)其他費(fèi)用及預(yù)備費(fèi)，即求得所需的投資,。該住宅小區(qū)投資估算采用的就是這種方法,。
四、投資估算編制的注意點(diǎn)
在編制投資估算時(shí),，應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定,，參考投資主管部門或地區(qū)頒布的估算指標(biāo)，結(jié)合本工程的具體情況進(jìn)行,。同時(shí),，在編制時(shí)需注意兩個(gè)方面：一方面套用的指標(biāo)與具體工程之間的標(biāo)準(zhǔn)或條件有差異時(shí)，應(yīng)加以必要的換算或調(diào)整,；另一方面使用的指標(biāo)單位應(yīng)密切結(jié)合每個(gè)單位工程的特點(diǎn),，能正確反映其設(shè)計(jì)參數(shù),。估算指標(biāo)的正確制訂對(duì)于提高投資估算的準(zhǔn)確度，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的合理評(píng)估,，正確決策具有不可估量的作用,。
五、估算指標(biāo)的確定
由于投資估算指標(biāo)屬于項(xiàng)目建設(shè)前期進(jìn)行估算投資的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),，它不但要反映實(shí)施階段的靜態(tài)投資,，還必須反映項(xiàng)目建設(shè)前期和交付使用期內(nèi)發(fā)生的動(dòng)態(tài)投資，以投資估算指標(biāo)為依據(jù)編制的投資估算,，包含項(xiàng)目建設(shè)的全部投資額,，這就要求投資估算指標(biāo)比其他各種計(jì)價(jià)定額具有更大的綜合性和概括性。
在確定投資估算指標(biāo)時(shí),，成立專業(yè)齊全的編制小組,，選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的造價(jià)工程師任組長(zhǎng)，帶領(lǐng)其他咨詢?nèi)藛T,，共同制訂一個(gè)包括編制原則,、編制內(nèi)容、指標(biāo)的層次,、項(xiàng)目劃分等內(nèi)容的編制方案,，并按以下三個(gè)階段進(jìn)行工作：
1.收集整理資料階段。收集整理已建或在建的,，符合現(xiàn)行技術(shù)政策和技術(shù)發(fā)展方向,、有可能重復(fù)采用的，有代表性的工程設(shè)計(jì)施工圖,、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)及相應(yīng)的竣工結(jié)算或施工圖預(yù)算資料,，同時(shí)對(duì)調(diào)查收集到的資料按占投資比重的大小，相互關(guān)聯(lián)的多少進(jìn)行分析整理,。在做該住宅小區(qū)估算指標(biāo)時(shí),，采集了可以利用或參照的資料，有戚區(qū)某鎮(zhèn)安置房,、新北區(qū)某新村安置房,，武進(jìn)某小區(qū)安置房、某開發(fā)公司商品房,、新區(qū)某鎮(zhèn)的安置房等各種房型,、不同作用的有關(guān)指標(biāo)信息。
2.平衡調(diào)整階段,。對(duì)于收集的資料來源不同,，雖經(jīng)過一定的分析整理，但難免會(huì)由于設(shè)計(jì)方案,、建設(shè)條件和建設(shè)時(shí)間上的差異帶來某些影響,，使數(shù)據(jù)失準(zhǔn),，因而必須對(duì)有關(guān)資料進(jìn)行綜合平衡調(diào)整。將收集到的資料進(jìn)行分析,，考慮到該住宅小區(qū)建在武進(jìn)區(qū)某鎮(zhèn),，對(duì)武進(jìn)的權(quán)重比例取大些進(jìn)行綜合評(píng)定。又考慮到投資者的設(shè)計(jì)意圖是傾向于上海的有關(guān)設(shè)計(jì),，因而又對(duì)上海的有關(guān)資料進(jìn)行收集平衡,。
3.測(cè)算審查階段。通過對(duì)以上資料的平衡調(diào)整,，初步確定了該住宅小區(qū)的估算指標(biāo)，然后通過組織有關(guān)專業(yè)人員予以全面審查,，在同一價(jià)格條件下進(jìn)行比較,，檢驗(yàn)其偏離程度是否在允許偏差的范圍內(nèi)，如偏差過大,，則查找原因,，進(jìn)行修正，直到滿足條件后進(jìn)行定稿,，最終得出了該住宅小區(qū)的估算指標(biāo)：高層住宅1130元/m2,，多層住宅650元/m2，商業(yè)用房1350元/m2,，地下車庫2350元/m2,。將這些估算指標(biāo)乘以相應(yīng)的面積，然后以此為基數(shù)確定其他有關(guān)費(fèi)用,，相加后即得到該項(xiàng)目的投資估算總額為46000多萬元,，作為可行性研究報(bào)告中資金籌措的依據(jù)，更是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的依據(jù),。
該住宅小區(qū)的估算指標(biāo)得到了委托方的充分認(rèn)可,，并給委托方進(jìn)行有效控制設(shè)計(jì)方案、推行限額設(shè)計(jì)起了較大的作用,，最終使得施工圖預(yù)算與投資估算相差為6.5%,。
(常州武晉工程造價(jià)咨詢有限公司強(qiáng)文健)