房地產(chǎn)開發(fā)中后期的造價管理
【 信息發(fā)布時間：2010-03-07 閱讀次數(shù)：】
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□任登軍 朱祥亮
摘要：房地產(chǎn)企業(yè)造價管理的關(guān)鍵是投資決策階段,、設(shè)計階段、招投標階段,、施工階段等四個階段,。但前期階段造價管理主要在決策層面，施工階段對工程造價的實用技能要求較高,。本文主要探討房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)中后期的造價管理,。
房地產(chǎn)項目的造價控制貫穿于項目開發(fā)的全過程，即涵蓋項目投資決策階段,、項目設(shè)計階段,、項目招投標階段、項目施工階段,、項目竣工驗收階段乃至銷售階段,。在節(jié)約成本、減少工程造價方面,，房地產(chǎn)開發(fā)的前期過程中的造價管理對項目造價控制起主要作用,，房產(chǎn)開發(fā)的中后期成本控制方法單一，但對從事造價人員的成本控制水平要求較高,。所以本文主要從中后期的房地產(chǎn)開發(fā)過程來探討造價管理,。
一、項目施工階段的造價管理
施工階段是造價管理的重要階段,，項目開發(fā)進入施工階段后,，項目造價管理的實質(zhì)內(nèi)容為施工合同管理的具體實施。由于在設(shè)計階段和招投標階段的造價管理已經(jīng)基本確立了項目的建設(shè)成本,，所以施工階段的主要任務(wù)是盡可能控制項目的額外支出,，即嚴格把關(guān)項目的工程變更，減少施工單位索賠事件的發(fā)生,。由于開發(fā)商,、設(shè)計單位或施工單位以及其他因素的影響，在工程項目實施過程中施工的實際情況與工程招投標時所設(shè)想的情況往往有一定程度的改變,，這導(dǎo)致工程變更時常發(fā)生,，從而造成工期的延誤、工程內(nèi)容的增減或施工工序的改變,，這些在成本上表現(xiàn)為工程造價的增加,，控制變更是這一時期開發(fā)商的主要工作,，因為這直接關(guān)系到項目的最終造價。如果有變更的情況出現(xiàn),，開發(fā)商應(yīng)當盡快地分析變更產(chǎn)生的原因及其影響,，及時合理地做好變更的控制工作。如何對變更進行有效的控制,，可以從以下幾個方面努力：
1.圖紙會審是有效控制工程變更的起點
這里所說的圖紙會審,，是在招標完成并確定總承包方后，由開發(fā)商牽頭,，各參與施工的單位參加的設(shè)計交底及圖紙審查會議,。雖然，此次圖紙會審是在招標完成后進行的,，大多數(shù)問題的解決只能依靠增加工程造價,，但是能夠在正式施工前解決，可以減少今后階段的變更和返工以及承包商的施工索賠,，而且隨著承包商和監(jiān)理公司的介入,，可以從施工及監(jiān)理的角度審核圖紙，發(fā)現(xiàn)錯誤和不合理因素,。作為開發(fā)商的施工管理人員應(yīng)以圖紙會審為起點,，在施工階段不斷地對照施工圖紙與施工實際，控制工程變更,，使造價控制的主動性掌握在房地產(chǎn)企業(yè)手中,。
2.施工階段的造價控制必須兼顧工程進度
工程項目建設(shè)的目標系統(tǒng)是一個由質(zhì)量、投資,、進度三大要素組成的統(tǒng)一矛盾體,，其中任何一個要素的變化，都會引起另外兩個要素的相應(yīng)變化,。在工程質(zhì)量必須符合國家相關(guān)標準的前提下,，開發(fā)商可以調(diào)整的只有投資和進度。施工階段的造價控制,，必須做到將投資與進度掛鉤,，因為，工期延誤會因施工實際情況而轉(zhuǎn)化為費用增加,。
3.及時委托跟蹤審計單位進行造價控制
雖然國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有強制要求委托跟蹤單位進行工程施工的造價控制,，但是跟蹤審計的作用對工程成本控制起著非常積極的作用，跟蹤審計的作用有以下幾個方面：
(1)檢查項目概算執(zhí)行情況,。檢查有無超出批準概算范圍投資和不按概算批復(fù)的規(guī)定購置自用固定資產(chǎn),，擠占或者虛列工程成本等問題。
(2)檢查工程設(shè)計變更,、施工現(xiàn)場簽證手續(xù)是否合理,、合規(guī),、及時、完整,、真實,。
(3)加強設(shè)備、材料價格控制,，尤其要對建設(shè)單位關(guān)聯(lián)企業(yè)所供設(shè)備,、材料的價格進行檢查，防止從中加價,。對已購設(shè)備,、材料因故不能使用的,，要分析原因,，分清責任，并督促建設(shè)單位及時處理,，避免造成更大的損失,。
4.重視對工程簽證的管理
工程簽證是工程合同價款調(diào)整的重要依據(jù)之一。對于一個具體工程項目而言,，要杜絕工程變更幾乎是不可能的,，而合同雙方在變更處理上總是存在分歧，建設(shè)單位力圖讓工程變更規(guī)模盡可能小,，以利于控制投資規(guī)模,，施工單位則傾向于通過工程變更取得較高的額外補償。在工程實踐中,，工程簽證存在以下問題：(1)如何確定工程變更的范圍和明確變更的分類,，使工程簽證更加合理；(2)在投標報價時,，忽略中標后可能出現(xiàn)的工程變更問題,，沒有考慮工程變更帶來的風險；(3)工程實施過程中,，如何規(guī)范合同履行過程,，使工程簽證有據(jù)可查，有法可依,；(4)在變更工程計價中,，如何解決開發(fā)商和施工單位出現(xiàn)分歧；(5)怎樣正確及時處理工程簽證的合理性,、準確性和時間性,。
現(xiàn)場簽證要符合現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范和技術(shù)標準，如果違背了技術(shù)要求,，不符合國家的工程量計算規(guī)則或不符合國家定額的內(nèi)容,，即使簽證程序符合規(guī)定,，也同樣是不合理的。準確性是指計量無誤,，文字表達清楚,，與實際情況相符。否則很容易引起糾紛,，有的簽證僅表達變更的工程內(nèi)容,，沒有記錄變更的工程量，或者沒有準確表達有關(guān)量,，給竣工結(jié)算留下了漏洞,。
二、強化結(jié)算管理,，把好審核關(guān)
房地產(chǎn)企業(yè)竣工決算如何真實地反映整個房地產(chǎn)開發(fā)工程的實際造價,，從某些方面講也反映了房地產(chǎn)企業(yè)對工程造價管理的能力。要想及時辦好工程竣工結(jié)算,，必須收集,、整理資料，包括工程竣工圖,、設(shè)計變更通知,、各種簽證材料等。這些資料的收集和取證還必須注意其有效性,，如設(shè)計變更通知書必須由原設(shè)計單位下達的有設(shè)計人員簽名和相關(guān)印簽,，現(xiàn)場監(jiān)理的簽證必須有施工單位工地負責人的簽章并征得設(shè)計人員的認可等。房地產(chǎn)開發(fā)商要高度重視工程結(jié)算工作,，提高結(jié)算管理水平,，要制定明確的時間要求和考核機制，保證工程及時結(jié)算,，工程結(jié)算要按照國家有關(guān)政策和規(guī)定,，實事求是地進行編制。業(yè)主方的審核人員應(yīng)堅持按合同辦事,，對工程預(yù)算外的費用嚴格控制,，嚴格把好價款審核這最后一關(guān)。對于未按圖紙要求完成的工程量及未按規(guī)定執(zhí)行的施工簽證一律核減費用,；凡合同條款未明確包含的費用,，屬于風險費包含的費用，未按合同條款履行的違約等一律核減費用,。只有嚴格辦好項目每個合同的工程結(jié)算工作,，編制正規(guī)的結(jié)算報告，才能為工程項目的整體竣工決算打下良好的基礎(chǔ)，避免建設(shè)方的利益受到損害,。