（2）某小區(qū)基礎部分設計階段造價控制

蘇州達仁建設工程咨詢有限公司   趙慶龍  周國平

一,、工程概況

蘇州某小區(qū)住宅工程，總建筑面積近6萬平方米,。地下汽車庫建筑面積約9600m2,。上部建筑主要由6幢高層住宅組成。高層住宅采用剪力墻結構體系,；項目預計總投資額為4億元,。

二、設計階段造價控制難點

單位面積用鋼量和混凝土用量已經成為建設方最為關注的第一指標,，一般也是房產公司評定設計施工圖優(yōu)劣的指標,，限額設計也就是鋼筋和砼含量指標，無法量化到具體造價指標,，包知一些大型地產集團如萬科,、金地等。一般認為造價控制就是專挑毛病和卡著規(guī)范邊緣走等等,，少鋼筋和砼,，其實不然，如果是卡著規(guī)范邊緣走,，專揀鋼筋,，那么該造價控制人員是不合格的。如果為專揀鋼筋做優(yōu)化,，那是最低級任何結構設計人員都能辦到的,。但事實上有時鋼筋、砼含量少，但設計造價反而高,，綜合效益差,，這是一般人無法理解的。

本項目實施過程中,，根據初步基礎方案,，經過類似工程對比分析，我們認為工程造價高,，施工不方便,，工期長，建議設計上優(yōu)化,。業(yè)主認為要改設計,，但原設計院認為鋼筋和砼含量指標，已達到設計合同要求,，且在同行業(yè)中應是領先的,，無法優(yōu)化。業(yè)主請其他設計院對現設計進行優(yōu)化,，但對操作過程中,，發(fā)現其他設計院有明顯不足點：

1. 大院任務多，對設計優(yōu)化這類收費不高的小活看不上,，不愿意做,，或不組織強有力的技術力量。

2. 出于自我保護的考慮,，設計院的專家不肯提有價值的意見,，不愿意幫助其他院提高設計水平。

3. 為避免得罪同行,，專家不愿意提尖銳的意見,，不肯指出他人的錯誤。

4.設計院無法突破自身固有的缺陷,，提供的意見價值有限,。

5. 事后優(yōu)化，設計院不一定全部接受優(yōu)化的建議,；

6,、設計院對造價控制方面薄弱，成本控制意識不強,，沒有專人進行設計概算、預算,。設計人員本身對工程造價的專業(yè)知識較差,；

因此設計階段請專業(yè)設計院人員進行鋼筋和砼含量進行設計優(yōu)化，控制造價，顯然達不到業(yè)主需要的目標,。

三,、在本工程中基礎部分設計優(yōu)化主要考慮的問題

經過前面設計院接觸，業(yè)主對設計院優(yōu)化已無信心,，通過和我們溝通,，認為在這方面我們接觸的較早，委托們們進行綜合造價控制,。我們根據項目特點,，通過實際工程的反復比較和試驗，以及大量數據的分析論證,，提出了全新的經濟設計理念,，提出不以鋼筋和砼量作為考核指標，按項目利潤率,、工程造價,、施工方便性、質量,、工期等綜合考慮,。

1、對建筑方案在滿足基本規(guī)劃要求的前提下,，重點關注地下停車庫的布局,，柱網選擇，車流導向,，車庫標高等各方面做最優(yōu)化選擇,，做到地下停車庫停車效率最高。

2,、結構布置舉行專家論證,，對設計院提供的方案進行專家論證，做多方案比較,，多方案探討,，有利于項目整體提高抗震性能，找出結構選型合理,，符合建筑方案要求,，造價經濟的結構方案，作為實施方案,；

3,、對提出的不同方案在初步設計階段即進行設計概算，為結構選型提供強有力的經濟指標分析,。為選擇結構型式做技術支持,。

4,、實施構件優(yōu)化，征對構件配筋,、構件尺寸多方案進行比選,；

5、不同的基礎方案,，少則相差幾十萬,，多則相差幾百萬。

四,、本工程基礎部分結構優(yōu)化實例：（建筑方案已優(yōu)化后）

本工程所有房子基礎原設計為獨立承臺,，承臺間用地梁相連見下圖：

可以看出設計院在設計本基礎時，還是經過充分考慮的,。大部分設計為三樁承臺,、兩樁承臺，承臺高度1000,，止水板厚度300,，配筋為￠12@150上下雙向;地梁斷面為300*1000，采用400管樁,，樁長29m.在跟設計溝通過程中,，設計認為此方案總體砼含量、鋼筋含量比其他方案優(yōu),。

經我公司分析后認為,，此方案有以下不足：

1、承臺,、地梁較多,，土方開挖多采用人工或小挖機施工工效慢，造價高,；

2,、工期較長。主要節(jié)點施工工序為：大面積土方開挖→承臺挖土→承臺磚胎膜施工→承臺粉刷→磚胎膜外側回填土→防水施工→承臺鋼筋→防水板鋼筋→澆筑砼,。此方案中占用時間最長的為承臺土方開挖和磚胎膜施工,。

3、兩樁,、三樁承臺部分樁承載力沒有用足,，存在富余。如設計計算要求承臺下需要2.1根樁,，但施工時必須施工3根樁才能滿足要求,。造成樁基的浪費；

4,、在承臺內防水施工難度高,，防水施工質量難以得到保證,；防水展開面積較大；

經過我公司與業(yè)主溝通,，取得業(yè)主支持后，建議設計單位采用整板基礎如下圖所示：

整板板厚為h=800,，配筋為￠18@150上下雙向;采用400管樁,，樁長改為18m，樁基礎按照剪力墻的位置在墻下布樁,，大大減少了樁承載力的富余情況,。同時避免了獨立承臺的幾項缺點。

1,、土方開挖速度快,，整體開挖，人工修整,。避免了承臺內人工挖土的情況,；

2、大大縮短了施工工期,。施工過程中取消了磚胎膜的砌筑和磚胎膜內側防水,；

3、樁承載力得到充分利用,；

4,、防水施工方便，防水質量高,，防水細部少,；

5、打樁時避免了穿過難打的砂層,，避免引孔,，施工速度快。

6,、避免了承臺時因樁偏位需加大承臺等簽證,。

經綜合測算優(yōu)化后方案，砼,、鋼筋含量稍有提高,，但后者更優(yōu)，為了對兩個方案的主要經濟指標進行比較,，我們進行了如下測算：

某住宅基礎設計方案主要經濟指標比較

綜合測算造價減少24萬多元,，工期可以節(jié)省30天,，對整個小區(qū)來說基礎部分可以節(jié)約成本350多萬元,。施工更方便，質量更優(yōu),，綜合優(yōu)勢非常明顯,。

五、設計優(yōu)化需要注意的問題,。

1,、工程師要有綜合素質，不但懂造價,，而且要懂設計,。從事優(yōu)化設計的人員應具備建筑專業(yè)的綜合知識，要將設計和造價結合在一起考慮,。要在施工方案階段就介入,，了解設計師的意圖。

要有豐富的從業(yè)經驗,，根據各個設計院,，各個開發(fā)公司的設計圖紙，進行總結,、提煉,。在相同之處找不同，博采眾家之長,，找出最優(yōu)方案,。

2、優(yōu)化設計人員要有良好的心態(tài)和溝通能力,。設計成果是設計院工程師辛勤勞動的結果,，是設計人員嘔心瀝血的作品，肯定有他的道理和理念,。優(yōu)化人員在感到方案不妥或優(yōu)化余地時,，一定先要吃透原設計的精神，不能一棍子打死,，完全推翻原方案,。

尺有所短，寸有所長,。不同的人對同一問題的看法,、理解有著他自己的視點。只有充分理解原設計意圖,，才能與原設計者進行溝通,，并能最大程度的應用原來的設計參數和好的設計理念。

3,、優(yōu)化設計必須得到建設單位的強烈支持,。實際上,，優(yōu)化結果能否被采納，最主要的因素就是建設單位的態(tài)度,。建設單位的考慮因素較多,，建筑方案要受到規(guī)劃條件的限制，設計修改要受到總工期的控制,，優(yōu)化所帶來的成本節(jié)約與提前開工所帶來的資金成本比價等都決定著建設方對優(yōu)化設計的態(tài)度,。因此，設計優(yōu)化越是提前介入,，越能體現優(yōu)化的價值。建設單位越能早一點接收設計優(yōu)化的理念,，設計優(yōu)化越能對總體造價起到更大的影響,。

4、設計優(yōu)化要有一個團隊,，團隊中專業(yè)配套齊全,，人員分工明確。要有建筑結構,、安裝,、造價人員。提出的新的方案和理念,，要在滿足基本的建筑,、結構要求的前提下，選擇經濟上合理的方案,。在設計階段,，對不同的方案要進行經濟指標測算，提供判斷合理方案的依據,。

綜上所述,，通過設計優(yōu)化來控制工程造價是一個系統(tǒng)的工程。要正確處理技術與經濟的對立統(tǒng)一是控制投資的關鍵環(huán)節(jié),，同時正確處理咨詢公司,、建設單位、設計單位之間的關系是決定優(yōu)化成敗的前提,。要逐步將事后控制為主轉變?yōu)槭虑翱刂茷橹?，才是設計優(yōu)化的目的。