十屆人大四次會(huì)議政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)，“要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”,?！皟蓵?huì)”期間，建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)也透露,，3月份后將下發(fā)文件,，限制各地開(kāi)發(fā)高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目，并將會(huì)同監(jiān)察部對(duì)各地實(shí)施情況進(jìn)行效能監(jiān)察,。

　　一時(shí)之間,，高檔住宅開(kāi)發(fā)被推到風(fēng)口浪尖，成為關(guān)注的焦點(diǎn),。

　　如何定義

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)中，高檔住宅究竟應(yīng)該如何定義,，并沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn),。

　　在許多人的印象里，房?jī)r(jià)只要超過(guò)當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)人的購(gòu)買(mǎi)承受能力,，就可以視為高檔住宅,。為了彰顯所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的身價(jià)，獲取更多的利潤(rùn),，許多開(kāi)發(fā)商也愿意給項(xiàng)目披上高檔的外衣,。各地政府在確定本地普通住宅標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，更紛紛將每套住宅140平方米左右的建筑面積當(dāng)作一條分界線,。

　　對(duì)此,，順馳中國(guó)公司總裁汪浩表示，從嚴(yán)格意義上說(shuō),，只有公寓立項(xiàng)和別墅立項(xiàng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目才稱得上是高檔住宅,。但在目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，“高檔住宅”是一個(gè)很寬泛的概念,，社會(huì)民眾有其不同的判斷標(biāo)準(zhǔn),，而國(guó)家也有其認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀,，他們認(rèn)為“高檔住宅”是指單價(jià)超出當(dāng)?shù)厣唐贩烤鶅r(jià)20%以上,，兩居室面積在100平方米以上，三居室面積在130平方米以上,，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理,，環(huán)境好，設(shè)備設(shè)施品質(zhì)較高的樓盤(pán),。

　　以開(kāi)發(fā)星河灣項(xiàng)目聞名國(guó)內(nèi)的廣州宏宇集團(tuán)副總裁梁上燕女士闡述了自己的看法：“從表面上看,，高檔住宅價(jià)格高，居住群體收入高,、社會(huì)地位高,，屬于一種門(mén)檻高的住宅,。但決定這種現(xiàn)象的卻是高檔住宅本身具備的三高屬性：高品質(zhì)、高服務(wù),、高銷(xiāo)售,。在任何一個(gè)行業(yè)，品質(zhì)決定價(jià)值是一條金科玉律,。高檔住宅也恪守這條游戲規(guī)則,。地段只是房地產(chǎn)價(jià)值的一方面，而在目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)不成熟的情況下,，房地產(chǎn)的品質(zhì)差異很大,。有兩個(gè)因素決定了房地產(chǎn)對(duì)于品質(zhì)的需求，實(shí)際上遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他消費(fèi)領(lǐng)域：其一,，使用年限長(zhǎng),；其二，要求保值,，甚至增值,。”

　　她表示,，高檔住宅的精髓更應(yīng)該體現(xiàn)在細(xì)節(jié),、環(huán)境、服務(wù),、配套等多方面綜合的高品質(zhì)上,。品質(zhì)從來(lái)就是體現(xiàn)在細(xì)節(jié)之中的，追求完美的理想主義姿態(tài),，對(duì)于高檔住宅來(lái)說(shuō)不是奢求而是必須,。另外，高檔住宅應(yīng)該有自己的文化內(nèi)涵,，而不是“金玉其外”卻“腹中空空”,。

　　為何選擇

　　一方面是政府限制高檔住宅的聲音持續(xù)響起，普通購(gòu)房者呼聲不斷,；另一方面卻是高檔住宅的不斷興建與熱銷(xiāo),。

　　也許，正應(yīng)了開(kāi)發(fā)商的一句話：需求決定供給,，品質(zhì)決定價(jià)值,。

　　梁上燕認(rèn)為，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商熱衷于高檔住宅的建設(shè),，至少與4個(gè)原因有關(guān),。

　　首先，高檔住宅市場(chǎng)仍然存在很大需求。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)的大背景下,，富裕人群越來(lái)越多已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí),。同時(shí)，因?yàn)檎雠_(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策,，客觀上也讓部分開(kāi)發(fā)商更加追求單位土地產(chǎn)出的最大化,，走土地精耕細(xì)作的路子，開(kāi)發(fā)高檔住宅,。

　　其次,，購(gòu)房者的思維也在房地產(chǎn)市場(chǎng)的變遷中不斷轉(zhuǎn)變。對(duì)于很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，要求的不再僅僅是有沒(méi)有房子住,，而是住什么樣的房子，在哪里住,。當(dāng)他們對(duì)房子有了更多關(guān)注的時(shí)候,，品牌效應(yīng)也就彰顯出來(lái)。而營(yíng)造最佳品質(zhì)的品牌社區(qū),，讓所有購(gòu)房人有一種歸屬感和品質(zhì)感，是開(kāi)發(fā)商應(yīng)該追求的東西,。

　　再次,，對(duì)于企業(yè)自身來(lái)說(shuō)，當(dāng)核心競(jìng)爭(zhēng)力上升為一種品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí),，就具有較大的附加價(jià)值,，這也是開(kāi)發(fā)商熱衷于高檔住宅的原因之一。

　　最后,，目前高檔住宅產(chǎn)品有一個(gè)很明顯的趨勢(shì),，便是高端化、國(guó)際化,，國(guó)內(nèi)企業(yè)必須不斷樹(shù)立國(guó)際品牌意識(shí),。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，取得國(guó)際認(rèn)同也是樹(shù)立品牌的一個(gè)必經(jīng)之路,。

　　汪浩也承認(rèn),，企業(yè)熱衷于高檔住宅的背后有較為復(fù)雜的原因，主要基于以下幾點(diǎn)考慮：迎合了購(gòu)房者提高生活品質(zhì)的根本需求,；高檔住宅的利潤(rùn)空間較高,；目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)還不夠充分、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱,；消費(fèi)者還處在逐步走向成熟的過(guò)程,。另外，國(guó)家對(duì)開(kāi)發(fā)“普通商品房”的政策引導(dǎo)和扶持力度還不夠,，沒(méi)能從土地,、城市規(guī)劃等源頭上遏制住開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)高檔住宅的沖動(dòng),。

　　如何限制

　　據(jù)不久前公布的《建設(shè)部2006年工作要點(diǎn)》透露，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),、完善住房保障體系被列為建設(shè)部2006年房地產(chǎn)管理工作的兩大重點(diǎn),。建設(shè)部今年將進(jìn)一步指導(dǎo)各地改進(jìn)城市規(guī)劃管理方式，調(diào)控項(xiàng)目立項(xiàng)和土地供應(yīng),，及時(shí)安排并公布當(dāng)年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，控制套型結(jié)構(gòu)和銷(xiāo)售價(jià)位，從源頭上控制高檔商品住房開(kāi)發(fā),，引導(dǎo)和增加中低價(jià)位,、中小套型普通商品住房的供給?！皟蓵?huì)”期間,，國(guó)家發(fā)改委副主任朱之鑫在就“十一五”規(guī)劃綱要回答中外記者提問(wèn)時(shí)，從4個(gè)方面講述了如何調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)問(wèn)題,。

　　第一,，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，合理地確定各類(lèi)土地的供應(yīng)比例,，加強(qiáng)土地與住房供應(yīng)的銜接,。第二，一定要加快普通商品住宅的建設(shè),，特別是要采取綜合措施,，增加中小型、中低價(jià)位的住房供應(yīng),。第三,，要進(jìn)一步完善金融、信貸,、土地,、稅收、銷(xiāo)售等方面的政策措施,。第四,，要繼續(xù)整頓房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)對(duì)各地的分類(lèi)指導(dǎo),，特別是要穩(wěn)住住房?jī)r(jià)格,，建立有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　遼寧也在本月初亮明了對(duì)高檔住宅的態(tài)度,，計(jì)劃通過(guò)規(guī)劃,、土地、稅收三道關(guān)口，對(duì)全省的高檔住宅發(fā)展嚴(yán)格加以限制,。該省建設(shè)廳有關(guān)人士表示,，只要是銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)1.2倍的商品房，就可以歸入高檔住宅的范圍,；規(guī)劃部門(mén)將按照住宅容積率進(jìn)行規(guī)劃審批控制,；土地管理部門(mén)將限制房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將地皮用于高檔住宅的建設(shè)。今后,，遼寧省對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格超過(guò)當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)20%%的商品房,，將在交易環(huán)節(jié)中加收5%%的稅率，通過(guò)價(jià)格杠桿的作用自動(dòng)調(diào)節(jié)高檔住宅的比例,，達(dá)到限制其開(kāi)發(fā)的目的,。

　　面對(duì)嚴(yán)峻的政策形勢(shì)，開(kāi)發(fā)商已感受到壓力,。

　　汪浩說(shuō)：“隨著房?jī)r(jià)的逐漸走高,，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度的加劇，高檔商品房的銷(xiāo)售面臨著較大的市場(chǎng)考驗(yàn),。為適應(yīng)市場(chǎng)的變化,，開(kāi)發(fā)商已在自發(fā)調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)思路，通過(guò)壓縮面積,、嚴(yán)控成本,、合理定價(jià)等手段，來(lái)贏得競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng),。”

　　他表示,，政府如果想對(duì)高檔住宅市場(chǎng)采取行之有效的限制措施,，首先應(yīng)從土地、城市規(guī)劃,、信貸,、稅收等宏觀政策方面，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向普通商品房,；其次,，應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范力度，創(chuàng)造一個(gè)透明,、規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境,；再次，通過(guò)盤(pán)活存量土地,、加強(qiáng)供地節(jié)奏調(diào)整等手段,，保證住宅開(kāi)發(fā)用地的充足供給，由此保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的適度競(jìng)爭(zhēng)。