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【 信息發(fā)布時間：2006-05-22 閱讀次數(shù)：】 【我要打印】 【關(guān)閉】
建設(shè)部：房地產(chǎn)調(diào)控向“精確制導(dǎo)”過渡 |
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| "調(diào)控淡出"等觀點交鋒，凸顯新一輪樓市調(diào)控著力點 在政府對樓市調(diào)控一周年，治理炒房、泡沫等樓市"病毒"取得階段性成果之后，北京、上海、廣州、深圳，堪稱中國房地產(chǎn)市場"風向標"的四大城市，近期房價再次強勢反彈，有的城市漲幅高達25%。是市場需求突然加大，還是政府調(diào)控乏力？圍繞此輪房價上漲，各種觀點展開了新一輪交鋒"調(diào)控淡出說"：調(diào)控要"精確制導(dǎo)" 一段時間以來，一些開發(fā)商、專家不斷放出"調(diào)控淡出"的信息。 但建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠表示，我國房地產(chǎn)調(diào)控正在從2005年的"全面開花"向2006年的"精確制導(dǎo)"過渡。建設(shè)部今年將通過項目立項和土地供應(yīng)，引導(dǎo)和增加中低價位、中小戶型普通商品房供給。開展以貨幣補貼為主解決低收入家庭住房問題的試點工作。國土資源部表示,將加大對中低檔房土地專項供應(yīng)，停止供應(yīng)別墅用地。"暴利有理說"：反向角力折射對立心態(tài) "沒有巨大的利潤支持，無法建設(shè)品牌，因此房產(chǎn)品牌就應(yīng)該是具有暴利的。"這句最早出自京城某開發(fā)商的"名言"，被普遍認為是開發(fā)商面對2005年國家房地產(chǎn)調(diào)控最經(jīng)典的內(nèi)心道白。 此論立刻遭到網(wǎng)民"圍攻"。 樓市調(diào)控的主要目標是遏制房價過度上漲。一些大城市房價增幅"越調(diào)越高"，自然會引來消費者怨聲載道。北京師范大學青年教師李先生抱怨說："我待購一年，等來的竟是每平方米多付近千元！這是樓市調(diào)控一周年后百姓想要的結(jié)果嗎？"一些城市消費者發(fā)起的"不買房行動"，更是將口頭上的怨言變成行為上的對抗。 供需關(guān)系日趨對立，令有識之士深感憂慮。北京裕昌置業(yè)總經(jīng)理常鵬坦言，房價上升太快，并非行業(yè)之福。只有營造出和諧共贏的供需環(huán)境，房地產(chǎn)市場才會有良性的發(fā)展空間。否則只會讓政府和百姓憂慮，反過來采取更嚴厲的應(yīng)對措施。 這種心態(tài)乃至行為上的對立，客觀上為政府的宏觀調(diào)控提出了新的要求---和諧供需關(guān)系。"富人優(yōu)先論"：住房為誰而建？ 京城房地產(chǎn)商任志強在一個經(jīng)濟論壇上說：不要讓所有老百姓都買房子，因為我們沒有那么大的生產(chǎn)量。在供應(yīng)量少的情況下，一定是先滿足最富的人。 "為誰建房"的爭論便應(yīng)聲而起。網(wǎng)民的質(zhì)疑引發(fā)一些開發(fā)商反思。浙江綠城集團董事長宋衛(wèi)平等人坦言，企業(yè)要追逐利潤，但不要忘記自己的社會責任。商品房要講求品質(zhì)，價格上要讓大多數(shù)老百姓買得起房，開發(fā)商承諾的一定要兌現(xiàn)。 針對"為誰建房"的質(zhì)疑，開發(fā)商認為，更多地考慮拉高房價多賺錢，追求利潤最大化，是商家的目標；而讓中低收入者"居者有其屋"，建立有效的住房保障體系，應(yīng)該是政府的事！ 任志強在接受記者采訪時解釋說："實際上我想說的是必須分清開發(fā)商和政府不同性質(zhì)的責任。" 住房社會保障體系十分脆弱，是產(chǎn)生"為誰建房"爭論的原因之一。一些地方政府沒有通過制度安排或調(diào)控手段，讓低收入戶買得起低檔房或限價房；許多城市沒有啟動廉租房建設(shè)，經(jīng)濟適用房供應(yīng)也嚴重不足。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全國24個大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面積的比重不到50%。 專家認為，適度限制大面積、別墅化的高檔商品房建設(shè)，從政策上鼓勵開發(fā)商加大經(jīng)濟適用房和低檔房的建設(shè)比例，應(yīng)為今后政府調(diào)控的著力點之一。這方面可以說已經(jīng)起步，但離消費者的預(yù)期還很遠。"誤導(dǎo)輿論說"：市場呼喚透明度 最近，圍繞商品房簽約銷售數(shù)量和空置率等統(tǒng)計數(shù)據(jù)，北京市建委和一些開發(fā)商"各唱各調(diào)"，耐人尋味：一些開發(fā)商指責未售出商品房的統(tǒng)計數(shù)據(jù)統(tǒng)計滯后失真；而北京市建委則認為統(tǒng)計數(shù)據(jù)每天更新，既不滯后且是準確的。 究竟誰在誤導(dǎo)消費者？從深圳等大城市近期情況看，樓市的確出現(xiàn)了"縮量空漲"的反常現(xiàn)象。 早在去年底，建設(shè)部負責人就在房地產(chǎn)形勢分析會上批評說：調(diào)控實施以來，一些開發(fā)商制造不當輿論，有的散布不負責任的言論，有的甚至曲解中央調(diào)控政策，借助個別媒體誤導(dǎo)消費者。建設(shè)部部長汪光燾提醒說："沒有國家利益，就沒有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。" 中央黨校研究員曾業(yè)松說，房地產(chǎn)是經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表，靠制造不實言論支撐高房價，誤導(dǎo)輿論和消費者，不僅不道德，也是危險的。政府應(yīng)采取措施，進一步提高樓市透明度，讓違規(guī)者無處遁形。 發(fā)改委已表示將推動公布住房成本的調(diào)查工作，國土資源部也表示將提高樓市用地信息的透明度。"擠出效應(yīng)說"：高房價造就"房奴" "房奴"一詞近期成為網(wǎng)上流行詞。指的是支付天價房款而過度貸款或借款、承受巨大還款和精神壓力的購房族。 一家中央媒體的主任記者牛先生每周兩次游泳已堅持三年，自從今年初購房負債后，他被迫退掉了游泳卡，周末驅(qū)車郊外的家庭休閑也取消了。他自嘲："過去人家叫我'牛哥'，現(xiàn)在改叫'蝸牛'了！" 北大蔡志洲概括了房價過快上漲的四大"擠出效應(yīng)"，即抑制居民其他消費、加劇收入不公、浪費社會資源、影響農(nóng)村剩余勞動力穩(wěn)定轉(zhuǎn)移。 專家說，購房者因透支積累而淪為"房奴"，凸顯過度集中的單一消費方向，抑制了健康的社會投資和消費，從而使經(jīng)濟增長鏈條畸形化。中國社會科學院研究員易憲容甚至提醒說，應(yīng)防止房地產(chǎn)業(yè)"挾持"中國經(jīng)濟。 新浪網(wǎng)就"目前房價是否仍高"引導(dǎo)網(wǎng)民討論，結(jié)果發(fā)現(xiàn)九成多民眾認為房價仍高。如果民意是出臺政策的支撐點，那么，這意味著平抑房價仍是宏觀調(diào)控的著力點之一，力度不能減小、只能加大。部分行政單位自建住房實為特權(quán)房 在商品房市場漲勢中，一些擁有某種權(quán)力的單位集資自建的住房，多建在優(yōu)良區(qū)位，每套面積動輒一兩百平方米，卻以半福利方式售給單位職工，售價與市場價相差懸殊。 我們不反對行政事業(yè)單位正當?shù)募Y建房，但問題是自建住房單位的職工或配偶早已按成本價或標準價，購買了公有住房，享受了國家房改政策，而在單位集資建房中又享受了大多數(shù)老百姓享受不到的種種"優(yōu)惠"，在社會上造成苦樂不均現(xiàn)象。 集資自建住房的單位大多具有一定的特權(quán)，利用自身的關(guān)系，以低于"招、拍、掛"交易方式的價格獲得廉價土地，輕而易舉地打通各種關(guān)節(jié)，享受在工程建設(shè)稅費方面的多種減免和優(yōu)惠政策，大幅度地降低了工程造價。這使得原本住房條件就不錯的一些單位職工，住房越來越好，有的或擁有了幾套住房，或以市場差價獲取厚利。而大多數(shù)住房本來較差的城市居民，卻只能以高價購買商品房。這顯現(xiàn)了政府在住房管理上的漏洞。 自建住房的行政事業(yè)單位以非"招、拍、掛"方式取得土地，造成土地交易市場不公平。一些單位自建住房時攀比標準，浪費大量資源，在群眾中造成不良影響，損壞政府形象。據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，某些單位自建住房時不進行招投標，導(dǎo)致工程中收取回扣、偷工減料等現(xiàn)象多有發(fā)生。某些單位領(lǐng)導(dǎo)調(diào)動時，若趕上自建住房，便能多得一處大房子，這就容易造成一些單位領(lǐng)導(dǎo)干部利用職權(quán)，以遠低于市場的價格購買多套房屋，攫取不正當?shù)睦妗? 當前，房價上漲幅度大，廣大群眾意見不小。政府有關(guān)部門應(yīng)高度重視，并采取措施加以規(guī)范治理，剎住那些行政事業(yè)單位有損社會公平的自建住房歪風。樓市受困信息斷裂與偽信息 專家建議公布住宅地價利潤率 房價飛揚，誰在左右中國房價？經(jīng)典經(jīng)濟學解釋是，市場供需。然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在當前中國樓市，主導(dǎo)房價的關(guān)鍵因素除了市場供需，還有充斥市場的"偽信息"。 如何消除這些"偽信息"的影響，已成中國樓市的一個重要命題。 "在調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)抑制投資性需求之外，當前抑制房價過快增長的另一個重要渠道是實行房價、地價定期公開。地方政府分區(qū)域選取住宅樓盤公布其合理利潤，可以有效防止房地產(chǎn)開發(fā)商利用信息不對稱哄抬房價。"著名經(jīng)濟學者、復(fù)旦大學教授尹伯成日前接受記者采訪表示。斷裂的信息：政府數(shù)據(jù)房地產(chǎn)商也不愿看 記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各地有關(guān)部門公布的房地產(chǎn)信息主要是樓盤成交量、銷售面積、均價等。這些數(shù)據(jù)一般以市為單位，沒有定期發(fā)布時間，即使發(fā)布，時間也很滯后，經(jīng)常在成交月份的一個月以后。至于構(gòu)成樓盤重要成本的地價，各地有關(guān)職能部門更是諱莫如深。而不少地產(chǎn)商透露，地方政府公布的數(shù)據(jù)是根據(jù)地產(chǎn)商的報表做的。考慮到可能與稅收掛鉤問題，地產(chǎn)商一般會報低房價和成交量。這樣的數(shù)據(jù)本身就是不準的，地產(chǎn)商根本不會去看它。在確定樓盤均價時，地產(chǎn)商也會像買房人一樣去參加房展會，同時再看看周邊樓價。 但即使是這種開發(fā)商也不愿意看的數(shù)據(jù)，消費者拿到卻非常困難。沒有穩(wěn)定的發(fā)布渠道，沒有固定的發(fā)布時間，沒有可以即時查詢的免費或收費資訊。可以說，在地產(chǎn)商、政府、消費者三者之間，信息的真實流動實際上在很大程度上出現(xiàn)了斷裂。偽信息"造市"：地方政府的尷尬與曖昧 由于房地產(chǎn)市場信息的極度不對稱，房地產(chǎn)商通過發(fā)布虛假信息"造市"成了抬升房價的一個重要手段。 "只要有幾個大發(fā)展商聯(lián)手，把一個地方的樓價抬上去還是比較容易的。首先，找到一個題材---這個題材越稀缺越好，因為這樣參考比較的機會便很少---比如地鐵、高速輪軌、山水什么的，接著找些人排隊或根本不找，放出銷售火爆的信息，再接著某家或幾家樓盤同時小幅提升均價，試探市場底線，成功的話區(qū)域內(nèi)所有樓盤都會跟進，不斷將房價推向高點。"江蘇一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)商爆出行業(yè)秘密。他說，目前發(fā)展商對房地產(chǎn)市場的預(yù)期總體上還是看好的，在這種情況下，根本不用擔心有樓盤會不跟進。 對消除房地產(chǎn)商的偽信息"造市"，不少職能部門顯得態(tài)度曖昧、不積極。去年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控伊始，廣東幾大房地產(chǎn)商不約而同地在一些媒體露面，宣揚地根趨緊、房價要漲理論。對于這些明顯誤導(dǎo)消費者的造市信息，有關(guān)部門并沒有及時澄清。 廣東樓市出現(xiàn)的這種政府反應(yīng)滯后現(xiàn)象，在全國范圍內(nèi)比較普及。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)商不斷通過發(fā)布市場火爆信息進行"造市"努力的同時，大部分地方政府的職能部門對此采取了聽之任之的態(tài)度。由于房地產(chǎn)牽扯到幾十個相關(guān)行業(yè)，各地政府顯然不愿房價增幅下跌過多。用什么來抑制過熱：政府參考價？ 政府提供穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場信息對抑制住房消費過熱有沒有作用？ "政府通過公布區(qū)域房地產(chǎn)成交量、均價等市場整體走勢數(shù)據(jù)，對消費者的購房心理還是能夠產(chǎn)生一些作用的。現(xiàn)在的問題是政府拿到的數(shù)據(jù)不準確，公布也沒有穩(wěn)定的渠道。"專家建議有關(guān)職能部門采取措施，盡可能真實地收集、公布房地產(chǎn)市場成交數(shù)據(jù)與價格數(shù)據(jù)。 除了整體市場走勢外，在實際的市場層面，對消費者購樓意向產(chǎn)生影響的是擬買樓盤的周邊房價。因此，有專家建議地方政府分區(qū)域制定住宅類樓盤的"政府參考價"。 "我認為，公布地價、對城市住宅商品分區(qū)域取樣，公布地產(chǎn)項目利潤率，能提升消費者的購房風險意識，抑制當前的消費熱潮。"尹伯成分析說。 尹伯成提出土地收入歸中央所有的建議。他認為，國有土地的收入本身在理論上也應(yīng)納入到中央收入之中，可以最大限度地避免地方政府在房地產(chǎn)市場介入過深的問題。 |