房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，尤其在2008年我國遭受國際金融危機(jī)影響后，中央出臺(tái)的“擴(kuò)內(nèi)需、保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)”的十大措施中,將加快建設(shè)保障性安居工程列為十大措施之首。房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展除了對拉動(dòng)GDP外，對改善中國城鎮(zhèn)居民的居住問題并沒有起到實(shí)質(zhì)性貢獻(xiàn)，反而進(jìn)一步加大了城鎮(zhèn)居民的住房成本。

新增商品房=空置房

近幾年來，房地產(chǎn)市場得到了飛速發(fā)展。房地產(chǎn)市場交易活躍,供銷兩旺,房價(jià)也水漲船高,一路攀升，房地產(chǎn)投資占我國固定資產(chǎn)投資的比重逐步提高。但是，商品房的價(jià)格卻同時(shí)以更快的速度增長，北京、上海等一線城市的房價(jià)甚至超過了國際商品房的價(jià)格，房價(jià)的高企已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了剛性需求人群的消費(fèi)水平。活躍的商品房交易更多的吸收了大量的投資資金，剛性需求的增長卻很有限。因此，商品房更多的發(fā)揮了其投資屬性，成為保值增值的投資品，這也導(dǎo)致了新增的商品房更多的變成了空置房。

如何能夠解決剛性需求人群的居住問題，降低空置率？首先，政府需要加大保障性住房的建設(shè)和管理。商品房成本的主要構(gòu)成為土地取得成本，土地出讓收入也成為地方政府收入的主要來源，所謂取之于民，用之于民，政府應(yīng)當(dāng)將增加的土地出讓收入用于增加保障性住房建設(shè)；此外，加強(qiáng)對保障性住房的管理，嚴(yán)格保障性住房的審批程序，做到公正、公開、公平、透明，并且要嚴(yán)格限制保障性住房的買賣，堅(jiān)決抑制投機(jī)行為的發(fā)生。其次，應(yīng)當(dāng)改變現(xiàn)有商品房建設(shè)的制度，對于符合政府規(guī)劃、環(huán)保、質(zhì)量等條件的，準(zhǔn)許私人建房，從而避免因?yàn)閴艛鄮淼纳唐贩績r(jià)格的高企。最后，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)商品房租賃市場的管理，避免因租賃市場的不規(guī)范，引發(fā)更多的商品房需求，從而進(jìn)一步拉升商品房價(jià)格。

發(fā)展商品房市場=繼續(xù)擴(kuò)大泡沫

要擠壓商品房市場的泡沫問題，首先要分析泡沫形成的原因，其中，最主要的一個(gè)原因就是投資資金的進(jìn)入。國際金融危機(jī)爆發(fā)后，企業(yè)面臨的金融投資環(huán)境進(jìn)一步惡化，實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到極大的打擊，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金為了保持資金的收益性進(jìn)入商品房市場；儲(chǔ)蓄資金為了降低通貨膨脹帶來的現(xiàn)金貶值影響也進(jìn)入商品房市場；國家實(shí)施寬松的貨幣政策后，大量的信貸資金也進(jìn)入了商品房市場。三股投資資金的進(jìn)入，使得商品房市場的泡沫逐漸擴(kuò)大。因此，如果不能疏通投資資金的流出，發(fā)展商品房市場將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大商品房市場泡沫。

如何保持商品房市場的健康發(fā)展，擠壓存在的商品房市場泡沫呢？首先，政府應(yīng)當(dāng)加大改善企業(yè)投資環(huán)境的力度，引入更多的500強(qiáng)企業(yè)投資和增加消費(fèi)需求等措施，促進(jìn)企業(yè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；同時(shí)，積極開發(fā)、探索新的利潤增長點(diǎn)，使實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金流回到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。其次，通過實(shí)施針對性的貨幣緊縮政策，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸，以及第二套、第三套購房者的信貸，擠壓信貸資金帶來的商品房市場的泡沫。最后，加大社會(huì)保障性住房建設(shè)和廉租屋建設(shè)，保證充足的供給，需求的減少必然帶來商品房價(jià)格的降低。

興建保障性住房一樣能夠刺激GDP

保障性住房和商品房的價(jià)格差異較大，并不是意味著對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)存在較大差異，興建保障性住房一樣能夠刺激GDP的增長。因?yàn)楸Ｕ闲宰》康拈_發(fā)投入以及對其他行業(yè)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用是一樣的，保障性住房的開發(fā)成本降低主要是土地取得成本的降低。土地出讓收入屬于政府財(cái)政收入，政府財(cái)政收入增加，但如果政府無法將土地出讓收入用于改善城鎮(zhèn)居民的居住環(huán)境，必然增加城鎮(zhèn)居民的居住成本，并且?guī)砭薮蟮睦速M(fèi)，從而并未真正刺激GDP增長。因此，降低保障性住房的土地出讓成本，加大保障性住房的建設(shè)，并不會(huì)引起GDP增長的減緩。

政府可以將土地租金較高的城市中心的土地用于商品房用地和工業(yè)用地，并適當(dāng)提高土地出讓價(jià)格，同時(shí)引入更多的投資資金和實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金，促進(jìn)該土地的價(jià)值增值，刺激GDP的增長；對于土地租金較低的偏遠(yuǎn)地區(qū)的土地劃為保障性住房建設(shè)用地，大幅降低土地出讓價(jià)格，增加保障性住房的供給數(shù)量。同時(shí)，加強(qiáng)對保障性住房的管理，真正實(shí)現(xiàn)保障性住房承擔(dān)的社會(huì)職能。

（注：本人并不贊同稅金來控制房地產(chǎn)的措施，因?yàn)椋环矫嫖覀冞€不具備征收房產(chǎn)稅、物業(yè)稅甚至是空置稅的條件，如果強(qiáng)制征收，可能會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的極大阻礙；另一方面，如果征收的稅收不能真正用于改善居住環(huán)境等方面，那么只會(huì)增加人們的稅收負(fù)擔(dān)，但并不能顯著抑制投資需求。）