房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國拉動經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè),，尤其在2008年我國遭受國際金融危機(jī)影響后，中央出臺的“擴(kuò)內(nèi)需,、保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)”的十大措施中,將加快建設(shè)保障性安居工程列為十大措施之首,。房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展除了對拉動GDP外，對改善中國城鎮(zhèn)居民的居住問題并沒有起到實(shí)質(zhì)性貢獻(xiàn),，反而進(jìn)一步加大了城鎮(zhèn)居民的住房成本。

新增商品房=空置房

近幾年來,，房地產(chǎn)市場得到了飛速發(fā)展,。房地產(chǎn)市場交易活躍,供銷兩旺,房價也水漲船高,一路攀升，房地產(chǎn)投資占我國固定資產(chǎn)投資的比重逐步提高,。但是，商品房的價格卻同時以更快的速度增長，北京,、上海等一線城市的房價甚至超過了國際商品房的價格,，房價的高企已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了剛性需求人群的消費(fèi)水平?；钴S的商品房交易更多的吸收了大量的投資資金，剛性需求的增長卻很有限,。因此，商品房更多的發(fā)揮了其投資屬性,，成為保值增值的投資品，這也導(dǎo)致了新增的商品房更多的變成了空置房,。

如何能夠解決剛性需求人群的居住問題，降低空置率,？首先,，政府需要加大保障性住房的建設(shè)和管理,。商品房成本的主要構(gòu)成為土地取得成本,，土地出讓收入也成為地方政府收入的主要來源,，所謂取之于民，用之于民,，政府應(yīng)當(dāng)將增加的土地出讓收入用于增加保障性住房建設(shè),；此外,，加強(qiáng)對保障性住房的管理,，嚴(yán)格保障性住房的審批程序，做到公正,、公開,、公平、透明，并且要嚴(yán)格限制保障性住房的買賣,，堅(jiān)決抑制投機(jī)行為的發(fā)生。其次,，應(yīng)當(dāng)改變現(xiàn)有商品房建設(shè)的制度,，對于符合政府規(guī)劃,、環(huán)保,、質(zhì)量等條件的，準(zhǔn)許私人建房,，從而避免因?yàn)閴艛鄮淼纳唐贩績r格的高企,。最后，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)商品房租賃市場的管理,，避免因租賃市場的不規(guī)范，引發(fā)更多的商品房需求,，從而進(jìn)一步拉升商品房價格,。

發(fā)展商品房市場=繼續(xù)擴(kuò)大泡沫

要擠壓商品房市場的泡沫問題,，首先要分析泡沫形成的原因，其中,，最主要的一個原因就是投資資金的進(jìn)入。國際金融危機(jī)爆發(fā)后,，企業(yè)面臨的金融投資環(huán)境進(jìn)一步惡化,，實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到極大的打擊,，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金為了保持資金的收益性進(jìn)入商品房市場,；儲蓄資金為了降低通貨膨脹帶來的現(xiàn)金貶值影響也進(jìn)入商品房市場；國家實(shí)施寬松的貨幣政策后,，大量的信貸資金也進(jìn)入了商品房市場。三股投資資金的進(jìn)入,，使得商品房市場的泡沫逐漸擴(kuò)大。因此，如果不能疏通投資資金的流出,，發(fā)展商品房市場將會進(jìn)一步擴(kuò)大商品房市場泡沫。

如何保持商品房市場的健康發(fā)展,，擠壓存在的商品房市場泡沫呢,？首先，政府應(yīng)當(dāng)加大改善企業(yè)投資環(huán)境的力度,，引入更多的500強(qiáng)企業(yè)投資和增加消費(fèi)需求等措施，促進(jìn)企業(yè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,；同時,，積極開發(fā),、探索新的利潤增長點(diǎn),，使實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金流回到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。其次,，通過實(shí)施針對性的貨幣緊縮政策,，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸,，以及第二套、第三套購房者的信貸,，擠壓信貸資金帶來的商品房市場的泡沫,。最后，加大社會保障性住房建設(shè)和廉租屋建設(shè),，保證充足的供給,，需求的減少必然帶來商品房價格的降低,。

興建保障性住房一樣能夠刺激GDP

保障性住房和商品房的價格差異較大,，并不是意味著對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)存在較大差異，興建保障性住房一樣能夠刺激GDP的增長,。因?yàn)楸Ｕ闲宰》康拈_發(fā)投入以及對其他行業(yè)的經(jīng)濟(jì)拉動作用是一樣的,，保障性住房的開發(fā)成本降低主要是土地取得成本的降低。土地出讓收入屬于政府財(cái)政收入,，政府財(cái)政收入增加,，但如果政府無法將土地出讓收入用于改善城鎮(zhèn)居民的居住環(huán)境，必然增加城鎮(zhèn)居民的居住成本,，并且?guī)砭薮蟮睦速M(fèi),，從而并未真正刺激GDP增長,。因此,，降低保障性住房的土地出讓成本，加大保障性住房的建設(shè),，并不會引起GDP增長的減緩,。

政府可以將土地租金較高的城市中心的土地用于商品房用地和工業(yè)用地,，并適當(dāng)提高土地出讓價格,，同時引入更多的投資資金和實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金,，促進(jìn)該土地的價值增值,，刺激GDP的增長,；對于土地租金較低的偏遠(yuǎn)地區(qū)的土地劃為保障性住房建設(shè)用地,，大幅降低土地出讓價格,，增加保障性住房的供給數(shù)量。同時,，加強(qiáng)對保障性住房的管理,，真正實(shí)現(xiàn)保障性住房承擔(dān)的社會職能。

（注：本人并不贊同稅金來控制房地產(chǎn)的措施,，因?yàn)椋环矫嫖覀冞€不具備征收房產(chǎn)稅,、物業(yè)稅甚至是空置稅的條件,，如果強(qiáng)制征收，可能會帶來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的極大阻礙,；另一方面，如果征收的稅收不能真正用于改善居住環(huán)境等方面,，那么只會增加人們的稅收負(fù)擔(dān),，但并不能顯著抑制投資需求。）