最高人民法院印發(fā) 《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾 紛案件審判工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》的通知

法發(fā)〔2009〕42號(hào)

各省,、自治區(qū),、直轄市高級(jí)人民法院，解放軍軍事法院,，新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分院：

  　　現(xiàn)將《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》印發(fā)給你們,，請(qǐng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際,，認(rèn)真貫徹落實(shí)。

二○○九年七月九日  

關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見(jiàn)

 　　當(dāng)前,，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，是黨和國(guó)家應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)影響,，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的重大決策部署,。充分發(fā)揮人民法院的審判職能作用，切實(shí)做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作,，是人民法院為大局服務(wù),、為人民司法的必然要求。各級(jí)人民法院要深刻認(rèn)識(shí)當(dāng)前形勢(shì)下做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的重要意義,，準(zhǔn)確把握宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生的客觀(guān)變化,，在法律和國(guó)家政策規(guī)定框架內(nèi)，適用原則性和靈活性相統(tǒng)一的方法,，妥善審理房地產(chǎn)案件，為國(guó)家“保增長(zhǎng),、保民生,、保穩(wěn)定”的工作大局提供強(qiáng)有力的司法保障。現(xiàn)就做好房地產(chǎn)糾紛案件的審判工作,，提出如下指導(dǎo)意見(jiàn),。

  　　一、切實(shí)依法維護(hù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng),。要依照物權(quán)法,、合同法、城市房地產(chǎn)管理法等法律及最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》的規(guī)定,，盡可能維持土地使用權(quán)出讓合同效力,，依法保護(hù)守約方的合法權(quán)益，促進(jìn)土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展,。

  　　二,、切實(shí)依法維護(hù)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng),。要正確理解城市房地產(chǎn)管理法等法律、行政法規(guī)關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的規(guī)定,，準(zhǔn)確把握物權(quán)效力與合同效力的區(qū)分原則,，盡可能維持合同效力，促進(jìn)土地使用權(quán)的正常流轉(zhuǎn),。

  　　三,、切實(shí)依法保護(hù)國(guó)家投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拉大內(nèi)需政策的落實(shí)。要依照法律規(guī)定,，結(jié)合國(guó)家政策,，妥善審理好涉及國(guó)家重大工程、重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工程施工合同糾紛案件,；要慎用財(cái)產(chǎn)保全措施,，盡可能加快案件審理進(jìn)度，發(fā)揮財(cái)產(chǎn)效益,，為重點(diǎn)工程按期完工提供司法保障,。

  　　四、加大對(duì)招標(biāo)投標(biāo)法的貫徹力度,。要依照招標(biāo)投標(biāo)法和最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》的規(guī)定,，準(zhǔn)確把握“黑白合同”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，依法維護(hù)中標(biāo)合同的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容,；對(duì)案件審理中發(fā)現(xiàn)的帶有普遍性的違反招標(biāo)投標(biāo)法等法律,、行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定的問(wèn)題，要及時(shí)與建設(shè)行政管理部門(mén)溝通,、協(xié)商,，共同研究提出從源頭上根治的工作方案，切實(shí)維護(hù)建筑市場(chǎng)秩序,。

  　　五,、妥善處理因發(fā)包人資金困難產(chǎn)生的發(fā)包人拖欠工程款、承包人拖欠勞務(wù)分包人工程款等連鎖糾紛案件,。要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方當(dāng)事人的利益,，加大案件調(diào)解力度，力爭(zhēng)通過(guò)案件審判盤(pán)活現(xiàn)有的存量資金,，實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人雙贏,、多贏的結(jié)果。調(diào)解不成的,，要綜合考慮連鎖案件的整體情況,，根據(jù)當(dāng)事人的償付能力和對(duì)方的資金需求，確定還款期限,、還款方式,，最大限度避免連鎖案件引發(fā)群體事件影響社會(huì)穩(wěn)定,。

  　　六、妥善處理非法轉(zhuǎn)包,、違法分包,、肢解發(fā)包、不具備法定資質(zhì)的實(shí)際施工人借用資質(zhì)承攬工程等違法行為,，以保證工程質(zhì)量,。對(duì)規(guī)避標(biāo)準(zhǔn)化法關(guān)于國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，降低建材標(biāo)號(hào),，擅自縮減施工流程,，降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等危及建筑產(chǎn)品安全的行為，要按照法律規(guī)定和合同約定嚴(yán)格予以處理,；構(gòu)成犯罪的,，交由有關(guān)部門(mén)依法追究責(zé)任人的刑事責(zé)任。 

  　　七,、妥善處理各類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件,，依法穩(wěn)定房屋交易市場(chǎng)。要依照法律和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定,，妥善處理房屋銷(xiāo)售廣告糾紛,，認(rèn)購(gòu)協(xié)議中定金糾紛、房屋質(zhì)量糾紛,、房屋面積糾紛,，制裁惡意違約行為，保護(hù)購(gòu)房人利益,；對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商確因資金暫時(shí)困難未按時(shí)交付房屋的,，要多做雙方當(dāng)事人的調(diào)解工作，確無(wú)調(diào)解可能的案件,，可以根據(jù)案件的具體情況,，依法合理調(diào)整違約金數(shù)額，公平解決違約責(zé)任問(wèn)題,；對(duì)于買(mǎi)受人請(qǐng)求解除商品房合同糾紛案件，要嚴(yán)格依法審查,，對(duì)不符合解除條件的不能解除,；要引導(dǎo)當(dāng)事人理性面對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，共同維護(hù)誠(chéng)信的市場(chǎng)交易秩序,。對(duì)矛盾有可能激化的敏感案件和群體性案件,，要及時(shí)向當(dāng)?shù)攸h委匯報(bào)，與政府主管部門(mén)溝通情況,，力爭(zhēng)將不穩(wěn)定因素化解在萌芽狀態(tài),。

  　　八,、妥善審理商品房抵押貸款合同糾紛案件，維護(hù)房地產(chǎn)金融體系安全,。在審理因商品房買(mǎi)受人拖欠銀行貸款產(chǎn)生的糾紛案件中,，要依法保護(hù)銀行的合法權(quán)益；對(duì)涉嫌利用虛假房地產(chǎn)交易套取銀行信貸資金等違法犯罪活動(dòng)的,，要及時(shí)向偵查機(jī)關(guān)提供線(xiàn)索,；對(duì)案件中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題及時(shí)與房地產(chǎn)主管部門(mén),、銀行業(yè)進(jìn)行溝通,，依法支持金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)有效行使管理職能，防范房地產(chǎn)金融體系風(fēng)險(xiǎn),。

  　　九,、妥善處理拖欠租金引發(fā)的房屋租賃合同糾紛案件。在處理小型企業(yè)租賃他人廠(chǎng)房,、倉(cāng)庫(kù)等經(jīng)營(yíng)性用房的案件時(shí),，如果承租人因資金短缺臨時(shí)拖欠租金，但企業(yè)仍處于正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的,，要從維護(hù)企業(yè)的生存發(fā)展入手,，加大調(diào)解力度，盡可能促成合同繼續(xù)履行,。

  　　十,、妥善采用多種途徑處理房地產(chǎn)糾紛案件。房地產(chǎn)案件的審判涉及到房地產(chǎn)企業(yè)和廣大人民群眾的切身利益,，要從保障企業(yè)合法權(quán)益,，保障人民群眾居住權(quán)益的角度，切實(shí)貫徹“調(diào)解優(yōu)先,、調(diào)判結(jié)合”原則,，大力加強(qiáng)訴訟調(diào)解工作；要借助行政調(diào)解,、人民調(diào)解力量,，多種途徑、多種方式化解糾紛,，維護(hù)穩(wěn)定,，切實(shí)防止房地產(chǎn)糾紛轉(zhuǎn)變?yōu)槿后w性行為。

  　　十一,、加強(qiáng)對(duì)當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)業(yè)審判工作新情況,、新問(wèn)題的進(jìn)一步研究。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要作用，決定了國(guó)際金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是深遠(yuǎn)的,，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)案件審判的前瞻性研究,，密切關(guān)注國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化可能引發(fā)的房地產(chǎn)糾紛案件，對(duì)案件審判中出現(xiàn)的新情況,、新問(wèn)題及時(shí)提出應(yīng)對(duì)的司法政策,；要及時(shí)總結(jié)審判經(jīng)驗(yàn)，有效提高解決疑難復(fù)雜問(wèn)題的能力,，為房地產(chǎn)業(yè)的健康,、持續(xù)發(fā)展提供可靠的司法保證。