中華人民共和國建設(shè)部

建住房[2003]131號(hào)

關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》的通知

各省,、自治區(qū)建設(shè)廳,，直轄市房地局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局：

　　為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)，保障民主決策,，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,，我部制定了《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》,，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)貫徹執(zhí)行,。執(zhí)行中的情況,，請(qǐng)及時(shí)告我部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司。

中華人民共和國建設(shè)部
二○○三年六月二十六日

業(yè)主大會(huì)規(guī)程

　　第一條　為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)的活動(dòng),，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定本規(guī)程,。

　　第二條　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益,。

　　第三條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,。

　　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu),。

　　業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。

　　第四條　只有一個(gè)業(yè)主,，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意,，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)職責(zé),。

　　第五條　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下,，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡稱籌備組）,，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作,。

　　籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。

　　第六條　籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：

　?。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容,；

　?。ǘ﹨⒄照鞴懿块T制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）,；

　?。ㄈ┐_認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù),；

　?。ㄋ模┐_定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；

　?。ㄎ澹┳龊谜匍_首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作,。

　　前款（一）、（二）,、（三）,、（四）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第七條　業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù),，按照省,、自治區(qū)、直轄市制定的具體辦法確定,。

　　第八條　籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),。

　　第九條　業(yè)主大會(huì)履行以下職責(zé)：

　　（一）制定,、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,；

　　（二）選舉,、更換業(yè)主委員會(huì)委員,，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

　?。ㄈ┻x聘,、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　?。ㄋ模Q定專項(xiàng)維修資金使用,、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施,；

　?。ㄎ澹┲贫?、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度,；

　?。┓伞⒎ㄒ?guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé),。

　　第十條　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式,、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法,、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)依法作出約定。

　　第十一條　業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用,、維護(hù),、管理，業(yè)主的共同利益,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

　　業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力,。

　　第十二條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議,。

　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開。

　　有下列情況之一的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

　?。ㄒ唬?0％以上業(yè)主提議的；　

　?。ǘ┌l(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的,；

　　（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況,。

　　發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況,，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)的，區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開,。

　　第十三條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前將會(huì)議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì),。

　　第十四條　業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加,。

　　第十五條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加,。

　　第十六條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,，可以幢、單元、樓層等為單位,，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,。

　　推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前,，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見,，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同,、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后,，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。

　　業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加,。

　　第十七條　業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過,。

　　業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘,、解聘物業(yè)管理企業(yè),、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定,，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過,。

　　第十八條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作書面記錄并存檔。

　　第十九條　業(yè)主大會(huì)作出的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力,。

　　業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告,。

　　第二十條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人,，副主任1－2人,。

　　第二十一條　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主,；

　?。ǘ┳袷貒矣嘘P(guān)法律、法規(guī),；

　?。ㄈ┳袷貥I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約,，模范履行業(yè)主義務(wù),；

　　（四）熱心公益事業(yè),，責(zé)任心強(qiáng),，公正廉潔,，具有社會(huì)公信力；

　?。ㄎ澹┚哂幸欢ńM織能力,；

　　（六）具備必要的工作時(shí)間,。

　　第二十二條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的,，依照前款規(guī)定重新備案,。

　　第二十三條　業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：

　　（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　?。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,；

　　（三）及時(shí)了解業(yè)主,、物業(yè)使用人的意見和建議,，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　?。ㄋ模┍O(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施,；

　　（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé),。

　　第二十四條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主,，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　第二十五條　經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,。

　　第二十六條　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字后存檔,。

　　第二十七條　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席,，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。

　　業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告,。

　　第二十八條　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前,，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的,，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作,。

　　原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi),，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì),，并做好交接手續(xù),。

　　第二十九條　經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20％以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的,，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定,，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第三十條　業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的,，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過,，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止：

　　（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓,、滅失等原因不再是業(yè)主的,；

　　（二）無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的,；

　?。ㄈ┮蚣膊〉仍騿适男新氊?zé)能力的；

　?。ㄋ模┯蟹缸镄袨榈?；

　　（五）以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的,；

　?。┚懿宦男袠I(yè)主義務(wù)的；

　?。ㄆ撸┢渌虿灰藫?dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的,。

　　第三十一條　業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料,、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì),。

　　第三十二條　因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的，在解散前,，業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)監(jiān)督下,，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作,。

　　第三十三條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

　　業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律,、法規(guī)的,，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,，并通告全體業(yè)主。

　　第三十四條　業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作,。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),，支持居民委員會(huì)開展工作,，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并聽取居民委員會(huì)的建議,。

　　第三十五條　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān),；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理,、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

　　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,，接受業(yè)主的質(zhì)詢,。

　　第三十六條　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的印章依照有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用,、管理,。

　　違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的,，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。